3月30日下午，世茂房地产（下称“世茂”）在线上召开了2019年度业绩发布会。

 

　　刚刚过去的2019年，是许世坛上任总裁后掌舵世茂的第一个完整财年。随着十强时间表和重回路径的一一揭晓，外界对于这家房企的好奇与期盼，似乎都开始有了答案。

 

　　许世坛开年的一句“会加大收并购”几乎奠定了世茂全年发展的总基调。

 

　　泰禾、明发、万通、粤泰相继成为其规模路上的助力者，正当市场以为世茂进击的2019即将落下帷幕时，年底一家体量堪比中型房企的千亿级平台“世茂福晟”的诞生再次将这一节奏推向高潮。前十显然不是世茂的终极目标，通过规模、效益增长实现更大价值兑现更接近它的追求。

 

　　原定时间到，许世坛携执行董事汤沸、助理总裁兼营销管理中心负责人邵亮、首席财务官丘钧山这一业绩会固定“班底”亮相。

 

　　物业、酒店会分拆上市

 

　　财报显示，2019年世茂实现签约额2600.66亿元，这一数字位列行业第9，这也意味着世茂正式重返十强；实现回款1950亿元，回款率为75%；完成营业额1115.17亿元，同比上升30.4%。其中，物业销售收入为1052.9亿元，占收益总额的94.4%，平均入账销售价格每平方米15001元；多元化业务中的酒店、商业运营、物业管理收入及其他增加35.2%至62.26亿元。

 

　　受疫情影响，除物业板块50亿元业绩目标不变外，酒店、商娱的全年目标分别下调至23.5亿元和19.5亿元。

 

　　许世坛表示，此次疫情对酒店和商业影响很大，此前公司预测增长30%是可实现的，但目前已调至增长5%。

 

　　他称，公司的判断是4月份陆续有些酒店恢复正常，但是受国际环境影响，像北上广深等一线城市可能要到下半年才能恢复，因此商业和酒店的业绩损失可能超过11亿元，希望全年控制在8亿元左右。

 

　　对于分拆上市的问题，许世坛表示，物业和酒店应该会在未来两三年内分拆上市，“物业应该会快一些”。

 

　　利润方面，报告期内，世茂实现毛利额341.31亿元，同比上升26.6%，毛利率下降0.9个百分点至30.6%；年内核心业务净利润约153.25亿元，同比上升30.6%；年内股东应占核心业务净利润约104.78亿元，同比上升22.5%，股东应占核心业务净利润率为14.1%。

 

　　外界更大的关注在于豪掷几百亿收并购后，世茂是否能确保资金链流转安全。许世坛让大家不要担心，世茂的大部分收并购是以债务重组方式完成的，实际支付的现金并没有想象中多，也没有加重负债。

 

　　投射到数据端来看，报告期末，世茂的资产总额为4714.54亿元，负债总额为3547.5亿元，对应的总权益为1167.04亿元，净负债率为59.7%，相较去年微增0.3个百分点，这是世茂净负债率第8年维持在60%以下。同期，世茂的有息借贷合计1265.55亿元，同比上升16%；短期借贷约占29.1%，长期借贷约占70.9%。账面现金约为596.23亿元，未动用银行及其他金融机构融资额度约为500亿元。

 

　　2020年销售目标3000亿

 

　　多起收并购之下，世茂的土地储备总量大幅增长。

 

　　2019年，世茂新增土地储备3092万平方米（权益前），新增土地储备可售货值约5000亿元，其中收并购项目占比达到65%。与过往相比，这一体量更为直观，2018年世茂新增土储748万平方米，这也意味着2019年土储总量同比增幅超300%。

 

　　得益于去年的迅速增长，截至2019年，世茂土储总货值逾1.3万亿元。为了扭转市场对世茂深耕长三角的固有印象，许世坛特地介绍了当前土储的分布，大湾区以4000亿元货值排名第一，其次是长三角约3500亿元货值，福建和环渤海在2000亿元左右。

 

　　他不忘补充近几年来土储调整的成效，“按货值来算，我记得前几年一线城市的占比为10%，去年已经到21%，加上二线和强三线有90%左右。”据其介绍，今年的投入重点还在大湾区、长三角、福建、环渤海，中西部也会持续跟进，“肯定是在国家战略发展的重点区域”。

 

　　跻身十强后世茂是否会保持近来的高速增长，许世坛给出的2020业绩目标为不含战略合作项目3000亿元，“受疫情影响不希望把指标定的特别高。”在销售规模的增速上，“世茂未来将比TOP 20房企都要快。”

 

　　谈及疫情对地产行业的影响，许世坛分析，疫情对国内房地产销售产生较大的影响，预测会有10%-15%的下降。疫情的影响慢慢好起来要到二季度的4月、5月，想实现增长要等到下半年。

 

　　一半回款用来拿地

 

　　收并购是世茂这一年的关键词。

 

　　许世坛并未否认收并购业务对世茂业绩增长产生的作用，在他看来，“疫情对不少中小开发商的流动性产生压力，今年收并购会有更大的机会”。但世茂对收并购的标准会更严格，因为好的标的不是那么多，因此，今年不一定会和去年一样有这么多并购动作，但质量一定更好。

 

　　“稳妥一点”是许世坛的要求。他坦言，今年的购地计划与去年差不多，“去年投资上千亿在土地端，今年希望用回款一半用来做土地投资，投资额约1000亿以上可能还多一点”。

 

　　即便外界给世茂贴上新一届“并购王”的标签，他依然抗拒此类稍显侵略性的字眼，更喜欢用“合作”这个词，在他看来这是一个合作共赢的过程。

 

　　正如一年前的业绩会上泰禾成了主角之一，这场业绩会，世茂福晟也成了绕不开的话题。

 

　　今年初，世茂与福晟宣布成立一个全新平台——世茂福晟。对于这一合作进展，许世坛表示目前很多都在稳步推进，比如物业公司的项目，世茂会一个个项目去做详细尽调，不是一下子全收。目前，双方仍然是基于品牌层面的合作，交给世茂海峡公司主导。

 

　　汤沸补充称，目前以协助福晟恢复生产为前提。现在，世茂福晟土储已经超过1200亿元，今年销售目标大概在300亿元。具体而言，首先是在市场潜力大的地区，包括郑州、长沙、大湾区等地方，首批会有3到5个项目合作，收购工作正在有序推进。

 

　　另外，福晟旧改的资源非常丰富，合作中旧改的货值现在预估有超过3000亿元。同时，福建六建总包单位将作为补充世茂上下游产业链的一个关键内容，会通过建筑施工的领域打造整个世茂的产业链。