随着各商业地产企业 2019 年业绩报告陆续披露，预计于2020年开业的重磅商业项目和购物中心开业计划也纷纷出炉。

      虽然 2020 年以新冠疫情开篇，商业受到沉重打击，众多购物中心在复工复学已超一个月的今天也没有恢复多少元气；单业态来说，曾经作为潜力股与救命稻草的餐饮业也是哀嚎遍野。对于商业地产而言，疫情的影响波及到项目开发建设进度、已开业运营的商场租金收入等，但多家知名商业地产企业财务报告显示，零售物业市场的中长期发展前景乐观，凯德集团等外资企业将依照原定的策略稳步推进；太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、新世界发展等港资开发商和华润置地、世茂商业及主题娱乐、宝龙商业、大悦城地产、龙湖集团、新城控股等内地房企年内均有投资物业开业计划。

      01  大悦城地产

      大悦城地产已成为中粮集团城市综合体的核心品牌，主题街区的打造能力一直是业界学习的榜样。自2019年3月27日完成重组以来，大悦城控股实现了一个平台下商业地产和住宅开发协同发展的目标，在“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核战略轨道上，朝着“高质量发展”方向有序推进。2019年，各项财务指标保持稳步增长，营业收入总额约为人民币 103.38 亿元 ，较上年增加 27.2%  ，其中，投资物业租金及相关服务收入约为人民币 43.41 亿元 ，较上年增长 19.5% 。

      大悦城地产2020年到2021年计划开业的项目有5个“大悦城”、3个“春风里”：

       深圳宝安大悦城

       北京大兴大悦春风里

       北京京西大悦城

       大悦城投资物业租金收入约 37.35 亿元人民币（下同） ，同比增长 20.0% ，其中大悦城商场租金收入约为 30.64 亿元 ，同比增长 17.7%（ 注：上海长风大悦城 、西安大悦城为 2019年 1 月至 9 月数据，2019 年 9 月起大悦城地产将其持有上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关的股权注入大悦城并购改造境外基金 Garbo Commercial Property Fund L.P. ）。其中，朝阳大悦城销售额持续提升， 连续 3年销售突破 40 亿元，2019 年销售额突破 44 亿元 ，复合增长率 31% 。此外 ，成都大悦城等项目销售额增长约 15% 以上 。

       朝阳大悦城

       2019 年 5 月 24 日，与西单大悦城紧密相连的北京大悦酒店新开业，酒店由原西单大悦城公寓改造而成，运营团队将酒店打造为西单大悦城的主力店铺，两者实现共享客流，互通会员体系。

       北京大悦酒店

       02  太古地产

       太古地产在 2020 年就凭借待开的上海前滩太古里刷了一轮品牌热度。公司发展计划已定至 2030 年的太古地产在 2019 的年报中提到：中国内地投资物业租金、零售额上升，出租率坚挺。

       受疫情影响，预计太古地产 2020 年的内地零售物业租金收入将会下降，但长远来看，国际零售品牌及餐饮业经营者对零售楼面的需求强劲。其中由雅秀大厦改造升级而来的三里屯太古里西区预计 2020 年年底竣工，建筑面积约 3 万平方米。

三里屯太古里西区方案图

       上海前滩太古里落子于上海以”陆家嘴 2.0 “为目标的浦东新商务区，预计 2020 年年底落成， 目前正在招商中，项目由太古地产与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司合资开发，总楼面面积约 11.6 万平方米，太古地产持有该项目 50% 权益，这是中国内地的第三个太古里项目。

上海前滩太古里

       太古地产 2019 年租金收入为港币 122.71 亿元，香港办公楼租金收入为港币 61 亿元，零售物业的租金收入为港币 24.37 亿元，同比减少 12% ；内地零售物业租金收入为港币 23.76 亿元，增幅 10% ，办公楼租金收入为港币 3.8 亿元，下降 3% ，酒店业绩有所改善。

 

       03 恒隆地产

       恒隆地产的未来计划也是做成了中长期的发展，截至 2019 年年底，恒隆地产已进入包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州等的 9 个内地城市，共开发 11 个恒隆广场商业综合体。年报提到，内地购物商场表现出色，物业租金持续增长。

       上海港汇恒隆广场的优化升级计划长达三年，预计将于 2020 年第三季度结束，将继续吸引奢侈品牌进驻；大连恒隆广场总建筑面积为 22 万平方米，商场二期将于2020 年分阶段开业；武汉恒隆广场预计 2020 年年底开幕，包括商场、办公楼和服务式公寓，总面积 46 万平方米。

上海港汇恒隆广场

大连恒隆广场，图源：时代建筑

 

武汉恒隆广场

       昆明恒隆广场内的君悦酒店将于 2023 年开业；无锡恒隆广场二期包含服务式公寓和酒店，2023 年起启用；沈阳市府恒隆广场二期正在拟定，会增加 50% 的零售面积，预计 2024 年起落成；杭州恒隆广场总建筑面积 19.41 万平方米，项目于 2019 年 9 月动工，一期 2024 年开业，其余部分 2025 年启用；由 KPF 建筑事务所担纲设计，是集高端商场、甲级办公楼和酒店于一体的商业综合体。

沈阳市府恒隆广场

杭州恒隆广场

       恒隆地产 2019 年租金收入为 85.56 亿港元，按年增长 5% ，其中 53% 来自内地业务。内地物业收租为人民币 40.03 亿元，同比上升 12% ，内地商场租金收入上升了 14% ，达到31.29 亿元。

       内地物业项目中，昆明恒隆广场购物中心于 2019 年 8 月开业，总建筑面积 43.2 万平方米，购物中心超 16 万平方米，报告期末出租率达 91% ；沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店于 2019 年第三季度开业；无锡恒隆广场第二座办公楼 2019 年 8 月启用。

昆明恒隆广场

       04 龙湖集团

       2019 年，进入加速期的龙湖集团营业额同比增长 30.4% 至 1510.3 亿元人民币（下同），其中物业投资业务收入同比增长 41.5% 至 57.9 亿元。年报期间，新开业商场达到 10 座，涉及到的城市有品牌下沉的趋势。但由于行业普遍萎靡和市场竞争日趋激烈，龙湖集团增速放缓， 2019 年销售额在房企 TOP30 排行中未进入十强行列。

       龙集团 2020 年计划开业 8 座商场，总数将突破 50 座，新开项目包括成都上城天街、成都时代天街 II 期、南京龙湾天街、南京江北天街、重庆金沙天街、苏州星湖天街、西安香醍天街等天街系商场和成都武侯星悦荟。目前主要在建投资物业及计划开业时间如下表：

龙湖集团在建投资物业及计划开业时间表

龙湖成都上城天街

龙湖南京江北天街

苏州星湖天街

重庆金沙天街

       天街、冠寓等经营性物业 2019 全年租金收入提升 42% ，总额达到 57.9 亿元，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为 79.0%（不含成都西宸天街和北京长安天街）、20.3% 和 0.7%，截至报告期末，龙湖集团在营商场 39 座，商场销售额为 267 亿元，同比增长 25% ；全年平均日客流 154 万人次，同比增长 23% 。

       2019 年内，龙湖集团新开北京长安天街、上海闵行天街、上海华泾天街、上海闵行星悦荟、杭州西溪天街、杭州滨江天街II期、杭州紫荆天街、成都滨江天街、合肥瑶海天街、南京六合天街等 10 座新商场。其中，杭州实现了杭州西溪天街和杭州紫荆天街的 “双天街同开”，话题性持续了很长一段时间。

      05 凯德集团

      凯德集团在 2019 年，凭借重庆来福士的开业刷新了品牌热度，随后，又发布了在沪项目的一系列信息，以开启凯德商业的 “ 3.0 版本” 时代。截至 2019 年底，凯德集团在中国的管理资产规模达到 2700 亿元人民币，占集团总管理资产的 41% ，新加坡和中国两大市场仍然是主要贡献者。

      上海北外滩来福士总建筑面积约 42 万平方米，由 2 幢 50 层的办公楼和购物中心组成，其中商业部分面积约 12 万平方米，预计于 2020 年全面开业，项目是全球第十座、上海第三座来福士；凯德成都青羊宫项目 预计 2020 年开业的小体量、低密街区式购物中心，共有 6 层，包括地上局部 4 层，地下 2 层(不含停车场)，商业建筑面积 4.9 万平方米。

       2019 年 6 月 30 日，凯德集团与淡马锡完成交易，收购腾飞和星桥两家公司（星桥腾飞集团的持股公司）的所有已发行股份，建立亚洲最大的多元化房地产集团之一，业务版图进一步扩大，进入产业园区等新经济领域；商业管理板块，2019 年旗下康莱德酒店开业，杭州来福士中心六大业态全面落成，开业项目包括重庆来福士购物中心、西安凯德广场御锦城、佛山凯德 MALL 180 、成都的凯德广场乐视界和阿里中心上海虹桥四个购物中心管理输出项目。

       重庆来福士购物中心体量达到 112 万平方米的城市综合体，投资超 240 亿元人民币，由 8 栋塔楼、底部裙楼及一座横跨天际的空中连廊组成，涵盖住宅、购物中心、办公楼、酒店和服务公寓五大业态，而备受全球关注的水晶连廊和洲际酒店等也将于 2020 年陆续面市。从地理位置和建筑外形等方面来看，来福士都实现了重庆新地标的战略意义，项目开业当天客流量达 35 万人次。这座超级建筑的不断完善，将可以提供 24 小时的“全维式体验”，改变城市中心的驱动力和向心力，成为这座城市的会客厅。

重庆来福士

06 新世界发展

       新世界发展物业投资在 2019 年实现了一枝独秀的佳绩，香港及内地租金收入上升；据报道称，早前的港独事件也未影响到香港 K11 MUSEA 的开业；中国内地物业发展在大湾区项目的支持下，分部业绩升 59% 。

       新世界发展在中国内地的地产业务，大湾区占内地核心土地储备的约 50% ，主要集中于大湾区内的核心城市深圳与广州，及位于个别重要经济版块的城市。2020 年下半年，宁波新世界广场竣工面积 41.27 万平方米，包括商场 4.38 万平方米；2020 下半年，武汉新世界中心三期项目竣工面积 14.53 万平方米，包括商场 3.23 万平方米。

宁波新世界

武汉 K11

       深圳南山蛇口太子湾 K11 ，是中国首个一线临海 K11 ，也是亚洲旗舰店，计划开业时间是 2022 年 10 月，项目体量达到 22 万平米，未来将会是深圳的新地标；并且在新世界发展的内地市场区域结构布局中，大湾区是新世界布局的重要区域。

深圳太子湾K11效果图

       2019 年 7 月，新世界以 97.92 亿元竞得杭州上城区望江单元商住地，有望迎来浙江的首座 K11 ；而新世界以中国首度落子于杭州的新世界中国·杭港高端服务业示范区综合发展项目已启动复工进程，在 3 月 25 日奠基，成为今年首个在杭州复工、动工的港资项目。

新世界中国杭州项目

       截至 2019 年12 月 31日 6 个月，投资物业收入 21.89 亿港元，其中香港租金收入  13.44 亿港元，内地租金收入 8.44 亿港元，香港及中国内地总租金收入分别升  36% 及 6% 。

       位于 Victoria Dockside 的 K11 MUSEA 人文购物艺术馆，于 2019 年 8 月 26 日开业，凭借专属于 K11 品牌的设计与商业定位，迅速成为网红之地，目前项目出租率超过 90% 。总楼面面积约 18.58 万平方米的环球新地标 Victoria Dockside (不包括酒店) 于回顾期内全面启用，大幅优化新世界发展的租金收入基础。

K11 MUSEA 人文购物艺术馆

       07  九龙仓集团

       九龙仓内地投资物业组合为其业绩带来的贡献逐渐增加。长沙国金中心包括写字楼和酒店（其中 1 号楼的尼依格罗酒店已开业），其中 2 号楼预计 2021 年开幕；苏州尼依格罗酒店计划于 2021 年开幕。

长沙 IFS 综合物业

 

苏州国金中心

       九龙仓 2019 年内地投资物业收入增加 14% 至 39.24 亿港元，营业盈利增加 23% 至 23.11亿港元。成都国际金融中心和长沙国金中心表现优异，成都国际金融中心 2019 年收入为17.47 亿港元，营业盈利为 9.47 亿港元，商场租户销售额近 70 亿港元，上涨幅度达到 14%；长沙国金中心 2019 年收入和营业盈利分别达到了 8.1 亿港元和 3.25 亿港元，2019 年全年零售销售额高达 50 亿港元。具体物业收入见下表：

       08  新鸿基地产

      新鸿基地产 2019 年的年报中显示，全年归母净利润突破 449.12 亿元，成为上市房企中的盈利王，多元且互补的业务组合让整个 2019 财年成为新鸿基表现极佳的一年。截止到 2019 年 12 月 31 日的 6 个月内 ，连同合作项目，新鸿基地产总租金收入为港币 127.13 亿元， 同比增长 3% ；净租金收入为港币 96.69 亿元，同比增长 2% 。

      截止 2019 年年底，新鸿基在中国内地已落成约 135 万平方米的物业，绝大部分是投资物业。集团将继续采取选择性及专注的策略，在内地主要城市物色商机。

      上海 ITC 二期商场已预租完毕，计划 2020 年开业，面积约为 0.4 万平方米；余下期数中，甲级写字楼 2021 年底前完成，其余包括 23 万平方米商场的 370 米高摩天大楼预计于 2023 年底前完成；南京国金中心一期已于 2019 年中落成，南京国金中心二期计划 2020 年落成；杭州钱江新城的江河汇项目为新鸿基与平安于  2019 年 8 月 7 日以 132.6 亿元的价格联合拿下，出让面积 5.52 万平方米，项目的地上总楼面面积约 83.6 万平方米，将分期建设为包含办公楼、商场、住宅及酒店的杭州新地标。

徐家汇中心ITC

新鸿基地产第三座IFC南京国金中心

 

江河汇汇西购物区

       内地包括合作发展项目的总租金收入为人民币 21.68 亿元，按年上升 7% ，增长主要是续租租金上升及新落成物业收益，南京国金中心一期出租率提升、上海国金中心商场租金稳健增长、上海环贸 IAPM 品牌组合更加多样化并引入食肆、北京 APM 将进行外墙翻新提升定位、广州 IGC 和天环广场整体出租率提高。

       上海 ITC 综合项目总建筑面积 70.6 万平方米，其中一期商场 3.16 万平方米已于  2019 年 12 月 15 日试营业，室内空间华丽的风格曾引起业界热议；北京 NTP 新城广场 2019 年 7 月开业，建筑面积 2 万平方米。

 

上海 ITC ONE

       09  世茂商业

       2019 年世茂商业及主题娱乐整体收入为 1115.17 亿元人民币(下同），按年增加  30.4% ，其中 94.4% 的收入来自物业销售，5.6% 的收入来自酒店经营、商业运营、物业管收入及其他业务。

 

       世茂在京津冀、长江中下游、海峡西岸、珠三角、成渝、山东半岛等核心城市群持续深耕，重点布局一二线及强三四线城市。同时，根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，世茂发挥多元业务布局及资源整合优势，多层面助力粤港澳大湾区深度融合发展，目前在粤港澳大湾区土地储备的总可售货值达人民币 3800 亿元。

 

世茂深港国际中心

       世茂商业及主题娱乐 2019 年商业运营收入约为人民币 14.28 亿元，增幅为 30.9% ，上海世茂广场租金收入大幅增加。物业管理收入及其他由 2018 年的 16.07 亿元增加约 68.1% 至 2019 年的 27.01 亿元，主要由于物业管理规模扩大，以及合作项目管理费增加，截至 2019 年 12 月 31 日，已签约物业面积逾 1 亿平方米。

上海世茂广场

上海佘山世茂洲际酒店实景图

厦门世茂海峡大厦实景图

       截至 2019 年末，世茂已开业的自持酒店有 22 家。商娱业务方面，世茂首次发布 “4+2+M” 多元业态组合：包括 4 大商业业务、 2 大主题娱乐以及 “Mix & More” 的其他新增业务。2019 年，亚太区首家蓝精灵主题乐 园“上海世茂精灵之城主题乐园二期蓝精灵乐园”已启动试营业；首个服务式精装办公产品 “茂空间 MWorks” 于南京亮相。厦门世茂凡象酒店于 2019 年底开业。

上海世茂精灵之城主题乐园

       10  华润置地

       华润置地从 2017 年开始就打响了前十攻坚战，因为高管离职潮和市场的原因，企业整体发展速度放缓，并在财务上的表现一直走稳健的风格。不过好消息是 2019 年度的房企 TOP30 排行中，身为央企的华润置地跻身第10 。2019 年其营业额为  1477.4 亿元人民币（下同），按年增长 21.9% 。其中，开发物业营业额为  1272.0 亿元，按年增长 21.0% ；投资物业（包括酒店经营）租金收入为 120.3 亿元，按年增长 26.3% 。2019 年全年综合毛利润率为 37.9%，比 2018 年的 43.4% 有所下降，但投资物业（包括酒店经营）的毛利率略有上升。

       2020 年新开业购物中心项目压力较小，仅成都万象城 2 期及杭州东站万象汇、宁波万象汇、沈阳长白万象汇 3 个轻资产项目计划开业；2021 年及 2022 年分别计划新开业 13 个和 11个项目；截至 2022 年底，华润置地将有 88 个项目在营；另有 28 个项目将在 2022 年后开业。

成都万象城

杭州东站万象汇、

宁波万象汇效果图

沈阳长白万象汇

华润置地购物中心未来开业计划

       华润置地 2019 年投资物业（包括酒店经营）租金收入为 120.3 亿元，其中，购物中心租金收入为 91.5 亿元，同比增长 33.4% ；写字楼收入为 13.9 亿元，同比增长 12.3% ；酒店业务营业额 14.9 亿元，同比增长 4.5% 。2019 年购物中心实现零售额 646 亿元，同比增长 37%，同店增长 18% ；4 个项目年零售额超 40 亿元， 7 个项目零售额在 20-40 亿元之间，11个项目零售额在 10-20 亿人民币之间。

华润置地在营购物中心销售额

       截至 2019 年 12 月 31 日，华润置地在营投资物业总建筑面积超过 1,000 万平米。购物中心方面，已开业万象城╱万象天地 25 个，万象汇 17 个，储备项目 46 个。另有管理输出购物中心项目 28 个，其中在营项目 19 个，储备项目 9 个。

       2019 年，华润置地新开业购物中心 8 个，重装开业 3 个。新开业购物中心分别为苏州吴江万象汇、哈尔滨松北万象汇、临沂万象汇、桂林万象城、合肥庐阳万象汇、济南万象城、昆山万象汇、扬州万象汇；重装开业项目分别为鞍山万象汇、福州仓山万象里、上海华润时代广场，平均开业率为 96% 。

华润置地2019年新开投资物业

11  宝龙商业

2019 年宝龙商业实现营业收入 16.20 亿元，同比增长 35.0% ，实现毛利润 4.28 亿元，同比增长 31.5% ，宝龙商业的主要收入来源中，超六成由长三角地区贡贡献。

2020 年，宝龙集团将新开业 11 个项目，其中舟山新城宝龙广场与绍兴诸暨宝龙广场将打造成为两大标杆项目。2020 年，宝龙商业将通过管理输出模式寻求战略并购机会，适时扩大市场份额。

舟山新城宝龙广场

绍兴诸暨宝龙广场

       2019 年，母公司宝龙地产首进大湾区，在珠海摘地，此地块将兴建珠海高新区宝龙城和珠海金湾区宝龙城，这是宝龙商业项目首进粤港澳大湾区。珠海高新区宝龙城坐落于珠海市高新区科技创新海岸，将规划建设近 9 万平方米的购物中心、近 3 万平方米的五星级酒店、近 5000平方米的科技交流中心及近 3000 平方米的艺术中心，总投资额将达 50 亿元。

 

珠海高新区宝龙城

       2019年宝龙以 31.2 亿元竞得 43 万平方米的综合用地，这就是如今的金湾宝龙城，总占地面积约 19.39 万平方米，计容建筑面积约 43.19 万平方米，其中商业计容面积 10.15 万平方米。

 

 

上海宝杨宝龙广场

       12 新城控股

       2019 年新城控股全年实现营业收入为 858.47 亿元人民币（下同），归属于上市公司股东净利润 126.54 亿元，分别比 2018 年增长 58.58% 和 20.61% 。

       截至 2020 年 3 月末，开业加储备的吾悦广场共 124 座，覆盖 27 个省份及直辖市。2020 年内新城控股计划新开业吾悦广场 30 座，到 2020 年底开业总数达到  100 座，全年租金及管理费收入目标为 55 亿元。

       襄阳吾悦广场是新城控股的第 81 座吾悦广场，总建筑面积超 67 万平方米，商业约 12 万平方米，是涵盖购物中心、主题商业街、公寓、住宅等产品形态的商业综合体，项目预计 2020 年 5 月 8 日开业。浙江地区将再启三城，湖州、海盐、温州三座吾悦广场即将迎来开业，至此新城商业在浙江开业项目将达 15 座。

襄阳吾悦广场

长春北湖吾悦广场

南京建邺吾悦广场

       2019 年，吾悦广场实现租金及管理费收入 40.69 亿元，同比增长 92.28% ，平均出租率99.16% 。截至 2019年底，新城控股已累计开业 63 座吾悦广场，已开业面积共计 590.62 万方，同比增长 51.44% 。根据吾悦广场的开业时长划分，开业五年以上的吾悦广场，包括常州武进和上海青浦吾悦广场，2019 年合计实现租金收入 5 亿元，单广场平均租金收入 1.67 亿元，较 2018 年增幅均值仍有 15% 。2019 年公司年报显示，共有 9 个吾悦广场租金收入过亿，具体如下表所示：