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       榜单解读

 

       门槛值尚未恢复，“抢收期”逐步淡化
 

       2020年1-5月，各梯队房企销售业绩毫无疑问的在修复通道内向好发展，多家规模房企单月销售业绩增速已由负转正，部分房企单月业绩超预期，其中碧桂园单月销售金额近800亿元，同比增长11%。
 

       5月销售向好的原因或在于以下几个方面：

 

       其一、疫情负面影响逐步消化，积累的需求有序释放；

 

       其二、供给端因素驱动，1季度本为销售淡季，而且项目受客观因素制约，包括开工、施工等，待2季度项目才迎来开盘期；

 

       其三、五一小长假的节日效应叠加假期延长，购房者选择在此期间做出购房决策。

 

       从整体门槛值来看，疫情造成的负面影响尚未完全消退，房企门槛值未恢复至2019年同期水平，即门槛值增速仍未由负转正，但可以肯定的是，降幅收窄的趋势仍在延续。分梯队来看，TOP10房企门槛值为790亿元，同比涨幅-6%，较1-4月收窄4个百分点，TOP30房企门槛值为356亿元，同比增长-7%，降幅较1-4月收窄15个百分点，TOP50门槛值为243亿元，同比增长5%。

       预计随着疫情冲击的消化和需求的有序释放，不久之后，门槛值将回归正向增长。对于房企而言，集中性需求释放期或者说集中抢收期在逐步淡化，只要有机会实现项目去化，任何时机都是抓去化、快抢跑的最佳时间点。

 

       在外部环境风云变幻的情况下，亿翰提示企业关注“两个坚持、两个警惕和三个机会”，从而找准自身定位，回归核心，挖掘企业内生发展动力。

 

       1、两个坚持筑基石：坚持深耕、坚持去化
 

       对于房企而言，最重要的两件大事无非投资布局和销售，做好投资布局和销售，企业的发展大概率能处于良性通道。我们认为，在疫情冲击之下，布局上和销售上更应该尽可能的规避不确定因素干扰，做到基础牢固、轻装前进。

 

       布局上，坚持深耕，熟悉的三线强于陌生的二线。纵观行业内规模房企的发展路径或探寻其成功的主因可以发现，其在布局上均有一大共同特点：坚持深耕的布局策略，拥有千亿区域或多个百亿城市。

 

       相对于散点式、广撒网，深耕的优势是明显的：其一、品牌影响力和客户忠诚度更易培养；其二、资源沉淀和渠道搭建更持续；其三、规模效应发挥作用，量变到质变的进阶更有可能，更理想效果或能成功从0到1开拓新思路新玩法；其四、提前抢占流量端口和城市站位，为未来的长期化生意做好准备。

 

       由于各种主客观的原因，包括政策的调整空间，城市的基本面（包括城市经济实力、基础设施配套建设、产业基础、人口支撑力）等方面，行业对于一线及二线城市均抱有一致性看好预期，投资布局也有明显向一二线转移或者回归的倾向，但我们认为对于三四线城市也应差异化视之，不可盲目抛弃三四线城市，为布局一二线而布局一二线，原因有二：

 

       其一、三四线城市有其自身的分化存在，基本面较优的三四线城市所能提供的房地产发展支撑力可能强于部分实力相对较弱的二线城市。

 

       其二、部分房企在熟悉的三四线城市的优势能够帮助企业实现更持续良性的发展，倘若盲目的将重心转向二线城市，最后收效未必能达到预期：一来，一二线城市是规模房企必争之地，竞争格局已相对稳定，再进入的难度很大；二来，三线城市与一二线城市由于城市底蕴等各方面的差异性存在，于三四线城市积累的经验和产品类型、基础或不能适应新的市场；其三、将过多精力置于不熟悉的一二线城市而放松对三四线城市的地位巩固或会使得企业失去原先强势区域的优势地位。

 

       销售上，坚持存货去化，甩去包袱，轻装上阵，真正的挑战或在2021年。2019年全年商品房销售金额达16万亿，创历史新高，房企销售业绩同样刷新历史记录，头部房企销售业绩达7000亿体量。然后在整体销售规模创新高的同时，货值去化率实则较前期有所下滑，也就意味着企业或多或少都有一定的存量货源未被消化，而若这些存量货源难以去化，则势必成为企业未来发展的一大桎梏，除了资金的沉淀外，也必将是企业再投资道路上的一大包袱。所以对于房企而言，一大重点任务将是加快存量货源的去化，无论是将降价销售或是其他方式，能够成功将包袱甩开，对企业都是有利无害的，特别是在一些封闭性城市的存量货源，若不能抓紧机遇积极去化，未来实现销售的难度可能会更大，不易去化的库存也将最终变成死库存。
 

       2、两个警惕控风险：警惕投资陷阱、避规资金幻觉
 

       疫情影响尚未平息，土地市场已热情高涨，各地土拍如火如荼，房企抢地热情不减，地王项目不断跃入视野。而土地高热的背后或有几个主因驱动：

 

       第一、疫情突发并全球流行，国民经济深受其害，为加快经济恢复、改善民生、稳定就业和和社会稳定，政策逆周期调节力度加大，货币政策相应宽松，而房地产行业同样受益大环境的宽松，融资难度有明显的降低，由于资金的助力，企业在投资决策上更加大胆果敢；

 

       第二、于“六稳”、“六保”的诉求下，保持核心产业链的稳定对于全面建成小康社会的目标至关重要。因此对于地产行业，各项纾困政策密集出台，集中于从土地端、预售端、付款还款端进行分期、延期支持，倾向于减轻企业资金负担，一方面促进地产及相关产业链稳定，保障经济发展；另一方面，纾困房企，致力于保障核心产业链就业的稳定，维护社会稳定秩序。而正由于政策的利好，企业的资金压力获得阶段性缓解，因此在拿地上更加从容。

 

       对于企业而言，最好的拿地时机在于在用便宜的钱拿到便宜的地，其他情形下，房企的行为都有较高的风险，而现在似乎处于用低成本的资金获取高成本的土地，这或将是企业陷入“资金幻觉和投资陷阱”中，最终的结果可能会不如企业预期。

 

       企业经历“资金幻觉&投资陷阱”的情况在2013年和2015年均有先例可循。2013年经济“保增长”，政策宽松，助推楼市繁荣。2014年初供需逆转，市场出现断崖式下跌，行业陷入“高库存、低需求”窘境，企业有苦难言。2015年公司债开闸再加降准、降息、限购取消等利好因素的共同刺激，房地产市场现复苏势头，房企投资高歌猛进，新一轮地王潮出现，现观当时地王的情况，至今仍无法入市的项目仍不在少数，企业身受其害。

 

       从前后周期走势来看，2013年处于“震荡式”行情（2014大转折），2015年处于“上升式”行情（2016-2017继续向上），时下更像2013年。

 

       政策端来看，为了维持地产行业的稳定发展，房地产行业纾困政策频繁出台，阶段性宽松已是行业共识。然而，从中央政治局会议、央行一季度货币执行报告、政府工作报告中对于房地产行业的表述和态度来看，“房住不炒”的调控基调将保持长期化、常态化趋势，因城施策的调控方式不会有所改变，地产行业政策的目的只在于纾困，而不可能大范围放水强刺激，也就意味着，待疫情影响消化，不排除融资环境再度趋紧的可能，届时，高成本的资金加上高成本的土地必将大幅压缩企业利润空间。而且展期的债务和付款到了偿还期和支付期，企业或面临一定资金压力。

 

       从供需层面来看，政府端具有一定的财政压力，大概率将通过增加土地供给的方式减轻资金压力（从已出台供地计划的城市来看，土地供给已然增加），当土地供给增加时，土地市场大概率回归理性，企业所能获得土地的资源也将增加，供给出现集中放量。然而，市场需求的基础是否能够支撑放量的供给？特别是多城市已进入需求透支阶段，当需求无法支撑，也就意味着行业将进入库存积累阶段，此时企业极有可能陷入困难境地。

 

       3、三个机会快进攻：寻找支撑，把握新机遇
 

       无论是从行业环境，还是企业自身，实时适时的寻找企业发展的支撑点都为必须。2019年末突发的新冠疫情对房地产行业和企业的发展带来重重挑战，但同时也给企业发展带来机遇，对于房企而言，只做防御，不予进攻非明智之举，仅应对挑战，不利用机遇也非上佳之选。所以把握每个转瞬即逝的机遇去做出最佳选择方可以不变应万变。

 

       （1）切入老旧小区领域，做好长期化铺排

 

       中央政治局会议、政府工作报告等会议或文件中均在强调老旧小区改造，这或受疫情启发做出的选择，但是更是未来行业发展的必然趋势：

 

       第一、老旧小区改造属于民生领域的重要板块，加大老旧小区改造可完善城市治理，改善城市面貌和居民生活水平；

 

       第二、老旧小区改造将带动相关产业链投资，以此促进有效投资的提高，保障经济增长的稳定。

 

       所以对于房企而言，时下正是切入老旧小区改造领域的关键时期和最佳时点，做好老旧小区改造相关工作准备有助于企业掌握先发优势。
 

       （2）应用新基建，把握主潮流
 

       2018年12月，中央经济工作会议提出“新基建”概念，2020年频繁提及并不断强化此概念，2020年4月，国家发改委首次明确新型基础设施范围为信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施。新型基础设施建设是适应经济发展诞生之新事物，将在经济发展中扮演不可或缺的角色。住房是巨大的消费引擎，也是新基建最好的载体，将新基建应用于住宅场景中将为新基建和房地产创造新的发展突破口。
 

       因此，对于房企而言，由于其自身拥有的强大的资源体系，具备了发展新基建得天独厚的优势，将5G、新能源汽车充电桩、人工智能、大数据等应用于住宅社区、轨道交通等各个方面将大大提高住宅发展质量、项目建设效率和社区水平。
 

       ●美的置业：定位“智慧地产商”，笃定前行
 

       美的置业坚持“智慧地产制造商”的发展定位，自2014年以来，不断践行战略规划，已经形成“ 5M智慧健康社区”产品战略体系——“美的智慧 M-Smart、美的健康 M-Health、美的品质 M-Quality、美的服务 M-Service、美的生活 M-Life”。目前已确定2020年起所有新获取项目都将具备AI社区功能，做真正能交付业主的智慧社区。未来3年目标打造200个智慧健康社区，交付10万套智慧家居。
 

       （3）延伸产业链，强化内生力
 

       利润率下滑已成为房地产行业的既定趋势。为进一步增加利润空间，房企或培育新的业务类型，或想方设法压缩成本费用。就跨度较大的新业务而言，房地产产业链条的延伸发展对企业而言确定性更高，对不同梯队房企而言都更加适用，如社区管理、家居家装等等，一方面可以提升房地产业务本身的竞争力，扩大盈利空间；另一方面也可提升产品质量，为后期存量资源运营做好准备。
 

       ●碧桂园：布局家居领域，实现产业链自足
 

       作为龙头房企，碧桂园已在房地产上下游产业链进行布局，特别是在家居领域，2020年布局动作更加频繁，先后认购帝欧家居、蒙娜丽莎、惠达卫浴等多家企业部分股份。
 

对于碧桂园来说，涉足家居行业不仅能够分享家居行业发展的红利，获得一定的投资收益，还能够实现家居建材的自给自足，培养内生竞争力，对于企业长期发展大有裨益。

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