新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态，行业基本面也正逐步改善，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。
 

  7月17日，华创证券发布房地产 1-6 月月报。

 

  投资高位运行，开工进一步走强，竣工暂时回落，土地市场仍较活跃

 

  1-6 月开发投资同比+1.9%，较前值+2.2pct；1-6 月新开工面积同比-7.6%，较前值+5.3pct；1-6 月竣工同比-10.5%，较前值+0.8pct；1-6 月施工同比+2.6%，较前值+0.3pct。1-6 月的土地购置面积同比-0.9%，较前值+7.2pct；土地成交款同比+5.9%，较前值-1.1pct。从 1-6 月累计来看，主要投资数据继续不同程度快速修复。并且 6 月单月来看，投资增速继续高位运行、开工同比涨幅继续扩大并创年内新高，再次展现低库存背景下地产开工投资的较强韧性；竣工同比在向上改善趋势中暂时走弱，我们依然维持竣工将呈现 2-3 年趋势性走好的判断。结构来看，东北和中部投资表现略有放缓，东部和西部投资高位继续保持较强增速表现。此外，6 月中指 300 城土地成交面积同比+12%，其中一二线成交仍相对活跃。我们认为，在目前经济下行压力加大的背景下，房地产行业仍将是我国经济稳定的压舱石，稳经济需要稳房地产。

 

  统计局销售放缓与企业端热销数据背离，维持 Q3 销量反季节走高判断

 

  1-6 月销售面积同比-8.4%，较前值+3.9pct；1-6 月销售金额同比-5.4%，较前值+5.3pct；1-6 月销售均价同比+3.3%，较前值+1.4pct。从 1-6 月累计来看，累计销售继续修复；6 月单月来看，单月销售同比虽有放缓，但仍保持正增长，显示出市场需求韧性仍强。结构来看，之前受疫情影响较大的东北销售同比降幅收窄，其他区域销售同比均有所回落。此外，1-6 月主流 50 家房企销售面积同比持平，表现持续优于行业，表明行业集中度仍在提升。我们认为，统计局数据显示 6 月销售数据走弱与企业端反馈同期销售保持热度形成背离，我们更倾向于后者，并且考虑到 20Q3 推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企 20Q3 销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断。

 

  资金进一步改善，源于流动性宽松、销售修复、供给支撑政策共同推动

 

  1-6 月，资金来源同比-1.9%，较前值+4.1pct。分结构来看，国内贷款同比+3.5%，较前值+4.0pct；自筹资金同比+0.8%，较前值+1.6pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+3.1%，较前值+4.0pct；定金及预收账款同比-8.0%，较前值+6.0pct。受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等均继续改善，其中国内贷款改善最为明显，定金及预收款、个人按揭贷款单月同比均继续保持两位数以上增长。考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人按揭贷款的走强；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。我们认为，房地产资金来源将继续改善，这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政，从而稳定经济。

 

  投资建议：基本面进一步稳中向好，料 Q3 销量反季节走高，重申“推荐”

 

  新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态，行业基本面也正逐步改善，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐 1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、中南建设、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科 A、阳光城、龙光地产、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。

 

  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧