报告要点
为何定义当前资本市场依然为“成熟分化牛”？回顾历史上三轮大牛市，第一轮在1996年4月-2001年6月：绩优成长股发起行情，互联网概念股推向高潮；第二轮在2006年1月-2007年10月：股权分置问题解决、基本面持续改善推动；第三轮在2014年7月-2015年5月：一带一路国家战略、杠杆资金快速膨胀推动。这一次相比之前，房住不炒及无风险利率下行构成牛市的必要条件，但资本市场基础制度与成熟市场接轨，估值溢价更多体现在绩优股龙头股上面，表现出“成熟牛的特征”。另外行情的起点可追溯2019年6月，但不同指数差异巨大，创业50强于沪深300强于上证指数，表现出“涨幅及节奏分化”的特征。从逻辑上看，科创板推出创业板行情启动，疫情冲击后经济弱复苏趋势明朗，其他指数开始跟进表现。后面来看，银行保险金融管制的放开、专业特色券商的合并整合、区域热点及多元化龙头房企的业务边界突破可能是最重要的投资线索。
深圳715调控升级或为特区40周年作铺垫。对比深圳近几年两轮房价上涨的政策空窗期，上一次在2015年4月至2016年3月，这一次是在2019年8月至2020年7月，政府对房价上涨的容忍时间较难超过1年。深圳调控升级可能造成近70万人新落户的人口短期失去购房资格，750万普通住宅标准的设定也会影响部分改善型住房消费，短期从节奏上看有助于深圳楼市降温和东莞惠州等地新房去化，中期来看也难以改变深圳楼市继续向好的趋势。如果要缓和价格上涨的压力，还是要加大土地供给（要么扩容提升面积、要么学香港提升开发强度）。考虑到2020年8月26日为深圳特区成立40周年，结合深圳要承担社会主义先行示范区和全国科创/金融中心的使命，对深圳的资源倾斜理应加大力度。深圳715调控升级可能也是为特区40周年的改革作铺垫。
投资策略与重点关注个股。我们维持板块跟随大市的评级，关注三条投资主线。1）具备核心资产特征：A股推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，关注绿地控股、华侨城，H股推荐世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股、碧桂园、融创中国、中国金茂等；2）存在区域利好类：推荐天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业，关注深振业A、深物业A、龙光地产等；3）物业商管类：A股推荐招商积余、新大正，港股推荐保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。
风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。
报告正文
市场回顾
上周A股市场整体表现大幅回调，沪指止步周线四连阳。上证指数下跌5.00%、沪深300指数下跌4.39%，创业板指下跌4.18%，万得全A上周交易额7.44万亿，环比减少8.60%。从板块表现来看，上周仅有建材和农业板块上涨。
申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌7.16%，在所有申万一级行业中相对排名23/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌1.87%，在所有申万一级行业中相对排名23/28。上周申万地产板块交易额1991.47亿，环比减少22.3%。
从个股涨跌幅来看，上周浙江广厦、深物业A、中天金融等个股涨幅居前。泰禾集团、深振业A、格力地产等个股跌幅居前。
从板块交易额来看，上周万科A、绿地控股、保利地产、中天金融、海航基础等排在行业前列，成交额均超80亿。其中，万科和保利交易额合计295亿，占板块交易额比重为14.45%，占比进一步下降，绿地、格力、张江高科、华侨城交易量持续维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，格力地产、深物业A、招商积余、海航基础、合肥城建等涨幅居前，上涨个股个数占比49.24%。年初以来，*ST松江、*ST中珠、*ST新光、*ST银亿、蓝光发展等个股跌幅居前。
从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周仅有9只股票上涨，合生创展、绿城服务等涨幅明显，而太阳城、佳兆业、恒大、恒隆地产等位居跌幅前列。年初以来，中海物业、碧桂园服务、雅生活服务、建发国际、金地商置等个股表现强势。上周从成交金额来看融创、恒大均超过20亿（人民币）。
行业点评
【新冠肺炎COVID-19跟踪】2019年12月5日，武汉出现首例不明原因肺炎就医患者。2019年12月30日，武汉陆续出现不明原因的肺炎病人，均来自于华南海鲜市场，症状疑似SARS。2020年2月13日在日内瓦的国际会议上，WHO世界卫生组织宣布将此前爆发的新冠病毒正式命名为COVID-19（替代之前的名字2019-nCoV）。2020年2月21日，国家卫生健康委决定将“新型冠状病毒肺炎”（Novel coronavirus pneumonia）英文名称也修订为COVID-19，以取代之前2月8日的英文名称NCP。
截止2020年7月18日，国内累计确诊病例85,937例，较昨日增加80例（主要系香港近期爆发）；现存确诊病例749例（+52例）、现存无症状感染者147例（+38例）、境外输入确诊病例2,007例（+3例）、累计死亡人数4,653例（+1例）、累计治愈病例80,535例（+27例）。国外疫情防控态势依然严峻，新增确诊病例20.5万人，全球212个国家存在确诊病例，全球累计确诊14,306,713人（较昨日增加205,354人）。2020年7月18日新增确诊排在前列的为美国（+61,133人）、巴西（+28,796人）、印度（+37,407人）、南非（+13,285人）等。
本周值得关注的主要有：1）香港地区近日疫情持续恶化，7月16日新增67个新冠肺炎确诊病例，创下单日新增新高，其中有63例是本地病例；2）新疆地区近期疫情呈现抬头态势，7月17日新增本土病例16例，乌鲁木齐已启动疫情应急响应预案；3）7月17日全球累计确诊病例突破1400万，单日新增病例维持在20万例以上；3）近周美国新增病例大幅反弹，7月6日美国累计确诊病例首次突破300万，每日新增已连续三日超7万例。
【行业政策动态跟踪】
7月17日，广州社科院预计，今年广州一手住宅市场新增供应将较充足，但当前宏观经济下行压力较大，房地产金融监管不断强化，疫情蔓延对购房者收入及预期造成一定影响，有可能制约市场购买力释放，成交量将有所减少。
7月17日，河南省将对“占用永久基本农田建房，强占多占耕地建房，买卖、流转耕地违法建房，在承包耕地上违法建房，巧立名目违法占用耕地建房，违反‘一户一宅’规定占用耕地建房，非法出售占用耕地建房，违法审批占用耕地建房”等8类典型问题“零容忍”，严格执行“八不准”要求。
7月17日，银保监会正式发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，明确个人消费贷款额度不超20万元；贷款资金不得用于房产、股票、债券、期货等投资。办法要求银行建立合作机构准入及退出机制，并设置2年过渡期。
7月17日，自然资源部发布二季度全国主要城市地价监测报告显示，住宅地价环比正向增长的城市87个，较上一季度增加19个；地价环比下降的城市15个，较上一季度减少19个。
7月17日，财政部：上半年全国一般公共预算收入同比下降10.8%，其中证券交易印花税同比增长16%；推进复工复产和助企纾困成效继续显现，6月份当月财政收入同比增长3.2%，增幅由负转正，为年内首次月度正增长。
7月16日，6月宏观经济数据出台，其中中国二季度GDP同比增3.2%，预期增2.9%，前值下降6.8%；从环比看，二季度GDP增长11.5%。上半年GDP同比下降1.6%。6月全国城镇调查失业率为5.7%，5月为5.9%；上半年，全国城镇新增就业人员564万人，完成全年目标任务的62.7%。上半年居民人均可支配收入同比实际下降1.3%，人均消费支出下降9.3%。中国上半年固定资产投资（不含农户）同比降3.1%，预期降3.5%，1-5月降6.3%。其中，民间固定资产投资下降7.3%。中国上半年房地产开发投资同比增1.9%，1-5月为降0.3%；其中，住宅投资增长2.6%。上半年商品房销售面积同比下降8.4%，1-5月为下降12.3%。中国6月规模以上工业增加值同比增4.8%，预期增4.5%，前值增4.4%；1-6月份，规模以上工业增加值同比下降1.3%。二季度全国工业产能利用率为74.4%，一季度为67.3%。中国6月社会消费品零售总额同比下降1.8%，前值降2.8%；其中，除汽车以外的消费品零售额下降1%。1-6月社会消费品零售总额同比下降11.4%，其中全国网上零售额同比增7.3%。
7月16日，6月70城房价出炉，中国6月70大中城市中有61城新建商品住宅价格环比上涨，5月为57城；环比看，银川涨幅1.9%领跑，杭州、南京、厦门、武汉、昆明等14个城市涨幅达到或超过1%；北上广深分别涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。
7月16日，国务院国资委表示：下半年，国务院国资委在指导央企做好疫情防控的同时，有力有序地做好重大项目的落实落地。继续引导支持企业重点围绕产业基础能力，突破产业链关键点、核心技术环节、薄弱环节，维护产业链安全等领域加大投资力度，抢抓5G、工业互联网、数据中心等投资机遇，坚决守住不发生系统性风险的底线，继续严控非主业投资比例和投向，持续加大金融、房地产等高风险领域项目的监管力度。
7月16日，国家电影局表示低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业，中高风险地区暂不开放营业；实行交叉隔座售票，每场上座率不得超过30%；日排片减至正常时期的一半，观影时间每场不超过两个小时。
7月16日，内蒙古调整住房公积金贷款相关政策，取消借款人“同户籍”家庭成员购房也可使用公积金贷款的政策，停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金贷款。
7月16日，民政部、国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部等九部委联合印发《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》。指导意见明确了两个阶段的目标任务，今年底前，推进符合条件的特殊困难老年人家庭实施居家适老化改造，为决战决胜脱贫攻坚提供兜底保障；“十四五”期间，继续实施特殊困难老年人家庭适老化改造，创新工作机制，加强产业扶持，激发市场活力，加快培育居家适老化改造市场，有效满足城乡老年人家庭的居家养老需求。
7月15日，住建部等6部门印发《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》，将进一步提高房屋网签备案数据的使用效能，深化“放管服”改革，促进房地产市场平稳健康发展。
7月15日，天津市出台新政支持工业厂房销售，推动高端产业集聚发展：新政前已取得施工许可的厂房，最小销售单元建筑面积不得小于300平方米；未取得施工许的，最小销售面积不得小于500平方米。
7月15日，民航局发文支持粤港澳大湾区民航协同发展，拟到2025年基本建成粤港澳大湾区世界级机场群。文件提出，规划建设珠三角枢纽（广州新）机场，支持澳门航空专营权放开，探索内地与港澳合作拓展国际航线的新模式，探索建立港珠澳民航产业合作平台，建设深圳、珠海通用航空产业综合示范区。
7月15日，内蒙古调整住房公积金贷款相关政策，取消借款人“同户籍”家庭成员购房也可使用公积金贷款的政策，停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金贷款。
7月15日，深圳进一步收紧楼市调控政策，其中包括：落户满3年且需提交连续3年个税或社保证明方可购房；离异后3年内购房按离异前政策标准执行；二手房转让增值税征免年限由2年调整为5年；普通住房标准新增总价不超750万元指标，二套非普通住房首付比例提至80%；加强热点楼盘销售管理。
7月15日，发改委等13部门联合发文，支持新业态新模式健康发展，激活消费市场带动扩大就业，打造数字经济新优势。提出积极探索便捷化线上办公等线上服务新模式，加快推进产业数字化转型；鼓励发展微商电商、网络直播等新个体经济，培育发展生产资料共享等共享经济新业态。
7月14日，中国6月出口（以人民币计）同比增长4.3%，前值增长1.4%；进口同比增长6.2%，前值降12.7%；贸易顺差为3289.4亿元。6月份出口、进口年内首次双双实现正增长。
7月14日，海关总署：上半年外贸进出口整体表现好于预期，防疫物资、“宅经济”等出口快速增长；当前世界经济深度衰退，国际贸易和投资大幅萎缩，下半年进出口形势依然复杂严峻，正研究出台新的支持稳外贸政策措施，有信心稳住外贸基本盘。
7月14日，发改委：今年1-6月各地新增PPP项目373个，截至6月底已签约项目中民间投资项目共1677个，占全部已签约项目的43%。
7月14日，郑州市住房保障局14日消息，决定在全市开展房地产市场秩序专项检查活动。对开发企业，主要检查是否存在的违法违规行为包括：捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证；采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅的；限制、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款等。
7月13日，上海市房管局要求多策并举，加大推进力度，尽快完成小区加装电梯可行性评估的全覆盖；要实现各区每个街镇有加装电梯启动实例的全覆盖，同时在加装数量上较2019年要进一步提升。
7月13日，北京创业担保贷款政策“升级”，将个人创业担保贷款对象扩大为北京市户籍各类创业人员，最高可申请30万；小微企业最高可贷款不超过300万元。
7月13日，江西省印发《江西省进一步推进企业直接融资行动方案》指出，到2020年底，力争全省直接融资规模突破5000亿元。鼓励省内金融机构购买省内企业发行的债券。地方法人金融机构在同等条件下，要优先购买省内金融机构承销的省内企业债券。
7月13日，来自用益信托的最新统计显示，上周（7月6日至7月12日），共有173款集合信托产品成立，数量环比减少32.16%；募集资金184.43亿元，环比减少57.98%。从信托产品投资领域情况来看，上周投向金融领域的集合产品大放异彩，单周募集规模超百亿，占比超五成。据统计，上周金融类集合信托募集资金101.61亿元，环比增加13.68%；房地产类信托的募集规模53.18亿元，环比减少63.73%。
企业动态
华夏幸福：7月17日，公司发布2020年第二季度经营状况简报，报告称：2020 年1-6 月，公司签约销售数额为415.64亿元，同比下降35.12%，销售面积为215.18万平方米，同比下降60.90%；公司地产开发项目的销售面积为215.18万平方米，结算金额为171.85万元；公司的租赁收入为8641.21万元。
中房股份：7月16日，公司发布2020年第二季度经营状况简报，报告称2020年第二季度以及2020年上半年，公司无新增房地产储备，无新开工以及竣工项目，也无商品房销售；截至2020年第二季度末，公司可出租物业总面积3,974.82平方米，实际出租面积161.28平方米。2020年上半年实现出租收入16.82万元，其中2020年第二季度实现出租收入8.41万元。
栖霞建设：7月16日，公司发布2020年第二季度经营状况简报，报告称2020年4-6月，公司新增房地产储备1个，总用地面积为4.12万平方米；2020 年1-6 月：公司商品房合同销售面积2.73万平方米，上年同期商品房合同销售面积9.74万平方米；商品房合同销售金额6.57亿元，上年同期商品房合同销售金额18.28亿元；2020年1-6月，公司的租赁收入为3403.67万元，上年同期租赁收入为2598.12万元。
富力地产：7月15日晚，广州富力地产股份有限公司公告称，正式收到中国证监会有关实施H股全流通计划的正式批准。据查阅，此次实施H股全流通获准将富力地产全部约22.07亿股境内未上市股份，转换为境外上市股份并于港交所上市。
美好置业：7月15日，美好置业公布2020年半年度业绩预告，归属股东的净利润盈利预计3000万元至3900万元，比上年同期增长129.71%至198.62%，基本每股收益盈利为0.0122元/股至0.0158元/股。
海航投资：7月15日，海航投资公布2020年半年度业绩预告，预计归属股东的净利润亏损2626万元至3410万元，比上年同期下降3909%至5049%，基本每股收益亏损0.0184元/股至0.0238元/股。
皇庭国际：7月15日，皇庭国际公布2020年半年度业绩预告，归属股东的净利润盈利预计1000万元至1500万元，比上年同期下降83.35%至88.90%，基本每股收益盈利为0.0088元/股至0.0131元/股。
京汉股份：7月15日，京汉股份公布2020年半年度业绩预告，归属股东的净利润亏损16700万元至21300万元，基本每股收益亏损为0.2135元/股至0.2723元/股。
新华联：7月15日，新华联公布2020年半年度业绩预告，归属股东的净利润亏损1.67亿元至2.13亿元，基本每股收益亏损为0.2135元/股至0.2723元/股。
金融街：7月15日，金融街公布2020年半年度业绩预告，归属股东的净利润盈利预计2.1亿元至3.16亿元，比上年同期下降70%至80%，基本每股收益盈利为0.07元/股至0.11元/股。
泰禾集团：7月14日，据乐居财经获悉，泰禾集团转让所持天津泰禾锦川置业有限公司全部股权，朗诗集团接盘。本次转让主体公司为天津泰禾鸿运集团有限公司，是A股上市公司泰禾集团全资控股公司，交易前持有泰禾锦川66%股权。接盘方为中福颐养置业有限公司，是上海朗诗投资管理有限公司全资控股公司，交易前持有泰禾锦川34%股权。本次变更完成后，泰禾集团不再持有泰禾锦川，朗诗集团100%控股泰禾锦川。
华润置地：7月14日，公司公告，截至 2020 年6月30日止一个月，本公司及其附属公司实现总合同销售金额约人民币317.9亿元，总合同销售建筑面积约178万平方米，分别按年增长11.6%及29.7%。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约人民币 200.8 亿元及131万平方米，分别按年增长7.4%及21.9%。
中润资源：7月14日，中润资源2020年半年度业绩预告，归属于上市公司股东的净亏损4200万元-3200万元，去年同期则为净亏损334.98万元；基本每股亏损0.0452元-0.0344元。
广宇集团：7月14日，广宇集团公告，预计2020年半年度归属于上市公司股东的净利润2000万元至8000万元，上年同期盈利17371万元。本业绩预告期间内，公司没有项目整体交付，各项目交付量远低于上年同期，因此本期归属于上市公司股东的净利润预计较上年同期有较大减少。
佳源国际：7月13日，公司公告，2020年6月，本集团合同销售金额约人民币38.845亿元，同比上升约40%；及合同销售面积约26.11万平方米，同比上升约22%。2020年1-6月本集团合同销售金额约人民币116.71亿元，同比上升约3%；及合同销售面积约107.82平方米，同比上升约4%。
天地源：7月13日，天地源公告，2020年第二季度，公司开工面积49.07 万平方米，同比增加45.84%；本期无竣工面积。第二季度，公司实现商品房签约面积17.11万平方米，同比增长60.16%；实现商品房签约金额约20.44亿元，同比增长63.75%；实现车位签约409个，同比增长217.05%；实现车位签约金额5222.67万元，同比增长185.66%。
阳光城：7月13日，阳光城公告，2020年1-6月实现销售金额900.09亿元，销售面积726.88万平米。
中交地产：7月13日，中交地产公告，证监会同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过7亿元公司债券的注册申请，批复自同意注册之日起12个月内有效。
粤宏远Ａ：7月13日，粤宏远Ａ2020年半年度业绩预告，公司预计2020年1-6月归属于上市公司股东的净利润为亏损750万元-1500万元，而上年同期为盈利4830.06万元。
合肥城建：7月13日，合肥城建公告，公司与合肥长鑫集成电路公司签订项目合作框架协议，将为长鑫集成提供厂区、办公区、生活区等专业化项目代建等服务。合肥长鑫集成电路制造基地项目总投资超过2200亿元，致力于打造产城融合国家存储产业基地、世界一流的存储产业集群。
亚太实业：7月13日，亚太实业2020年半年度业绩预告，公司预计2020年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润1500万元-1900万元，而上年同期为亏损407.63万元，及上年同期重组后追溯调整数为盈利978.08万元。
世茂股份：7月13日，世茂股份公告，2020年1-6月，公司房地产开工面积约122万平方米，同比增长40%；竣工面积约42万平方米，同比增长11%；销售签约面积约40万平方米，同比减少31%；销售签约金额约94亿元，同比减少23%，完成年度目标的35%。2020年1-6月，公司房地产出租面积约170万平方米，取得租金收入约3.1亿元，综合出租率约为77%。
数据参考
2020年上半年住宅投资额累计同比转正。7月15日国家统计局发布了房地产行业数据。2020年1-6月全国房地产开发投资完成额62780亿元，累计同比上升1.9%，本年度首次回正，比前值回升2.2pp。其中，1-6月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资完成额累计同比分别2.6%、-3.1%及-5.4%，比前值分别回升2.6pp、-1.9pp及1.5pp。
2020年上半年住宅销售面积和销售额累计同比继续收窄，单月数据同比连续为正。2020年6月住宅销售面积和销售额同比分别增长4.0%和12.6%，单月增速连续2个月为正，但回暖力度有所放缓，比前值分别回落5.3pp 和3.6pp。上半年住宅销售面积和销售额分别为6.11亿平方米和5.96亿元，累计同比分别为-7.6%及-2.8%，比前值分别回升4.2pp及5.6pp。
2020年6月住宅新开工增速回升，竣工增速回落。2020年6月住宅新开工面积同比增长9.7%，比前值大幅提高10.6pp，2020年上半年住宅新开工面积累计同比继续收窄，增速为-8.2%，比前值提高5.7pp。2020年6月住宅竣工面积有所回落，同比增长-4.63%，比前值回落-14.4pp，2020年上半年住宅竣工面积累计同比继续收窄，增速为-9.8%，比前值提高1.1pp。
根据30大中城市新房交易高频数据：2020年1月20日，商品房成交套数为3662套，环比下滑31.5%，之后五个自然日的交易套数分别为2349套、1499套、523套、59套和21套，之后交易量开始持续恢复，4月最后一周成交量已恢复到2019年平均水平的85.7%。今年五一（2020年5月1日-5月5日），30大中城市新房日均交易1964套，与去年同期相当。5月日均成交量4564套，同比下降5.0%。6月日均成交量5699套，同比增长8.2%。过去一周（7月11日-7月17日）日均交易4741套，相比2019年日均4693套增长1.03%，环比前一周下降15.0%。
土地交易市场持续恢复。从土地成交情况来看，我们将样本城市扩展到100城市，根据Wind统计数据（含非房企购买的土地），2020年2月中旬以来土地交易持续恢复，特别是住宅用地和工业用地反弹较为明显。7月以来，100城市住宅用地成交2334.11万方，成交总额1454.99亿，平均土地成交溢价率为14.1%（1月、2月、3月、4月、5月和6月分别为11.57%、11.96%、16.18%、18.20%、16.37%和17.97%），平均楼面价达为6233.6元每平米，相比6月份有所上涨。
深圳楼市近两年来持续火爆，背后是深圳的人口吸引力。从行业特点来看，房地产属于典型的“供给约束”行业，由于土地二元制度和政府垄断稀缺土地资源，通过人口增速/销售增速等总量指标回落判断供过于求的拐点论经常会被证伪。地方土地供给约束叠加人口流动可以解释大部分楼市的结构性问题。从2010年开始，我国人口流动的最主要特征是“有选择性的流入中心城市”，人口流动的分化可以有力解释房价在不同能级城市涨幅走阔的现象。截止到2020年中，我国城市发展的核心问题依然是大城市依然不够大、数量也不够多、配套资源更加不足等。由于北京、上海已经开始控制人口流入和人口结构，深圳作为一线城市自然要承担更多人口流入的压力。
在大湾区珠江九市做横向对比，深圳的人口流入增速也是最为明显的。2019年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，拟打造国际一流湾区，建设世界级城市群。2019年8月18日，结合考虑到香港局势问题，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，赋予深圳高质量发展高地、法制城市示范、城市文明典范和可持续发展先锋的战略定位。
7月15日深圳楼市政策调控升级，或为40周年大庆做铺垫。本次深圳住建局出台的楼市调控政策可以归纳为5点：1）入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户门槛为5年社保；2）夫妻离婚，购房资格需要倒追3年按家庭合并计算套数；离婚前有2套，离婚后3年内都无法单独买；3）无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%，家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；4）转让增值税从2年免征改为5年免征；5）豪宅线总价限制750万元内。其中最为核心的政策在于“3+3”的限购政策，近年来深圳落户即可购房，本次收紧户籍居民购房资格，也可一定程度上支持部分自住需求。深圳作为楼市风向标，调控升级进一步贯彻落实了“房住不炒、因城施策”的定位要求，也可能是为了2020年8月26日特区成立40周年做出一定预案和铺垫。
本次深圳政策调控背后的基本面原因：1）长期来说，深圳的高房价对于实体经济有一定挤出效应，不利于未来长远发展。2）短期来看，疫情过后深圳的房价升温过快，领跑所有一线城市，并且呈现出了加速现象，不利于贯彻“房住不炒”和稳定市场预期。因此，从长期和短期来说，在房价上涨趋势维持近一年后深圳也有必要推出严控政策。
投资建议
6月底以来随着金融地产股的上涨，“成熟分化牛”趋势已经确立。从向上弹性来看，科技股/创业板50可能优于传统强势股，金融地产强势股可能阶段性表现占优。核心资产个股YHHMG（药明康德、恒瑞医药、海天味业、贵州茅台和中国国免）泛化趋势不可避免。上周四中芯国际在科创板上市，对市场带来明显的抽血效应，同时人民日报指出“酒喝不炒、酒喝不腐”，给消费类个股带来一定压力，但长期来看，优质公司的股票仍然是稀缺资产，目前对增量资金而言是较好的上车机会。从历史相对估值水平来看，地产、金融、建筑建材等依然处于5%估值分位，当前位置安全边际优势突出。从当前估值水平来看，目前申万地产板块的平均估值水平PE（TTM，整体法，剔除负值影响）为9.26倍（前一周末为11.73倍），港股通内房的估值水平为7.48倍（前一周末为7.93倍）；申万地产板块整体PB（剔除负值影响）为1.32倍（前一周为1.42倍），港股通内房为1.16倍（前一周末为1.27倍）。
2020年1月上旬是地产股的阶段性高点：其一是地产股自2019年11月下旬的估值修复历时一个半月，从时间和空间上修复较为充分，其二是从预期、政策和企业方面均出现程度不一的利空因素（2020年货值储备和销售目标下调、央行继续严控房地产新增贷款占比、融创中国配股等）。之后经历过两次比较明显的风险事件冲击：1）武汉封城后中国疫情的冲击，这一次冲击较多为心理影响，2月4日开始修复较快（基本一个月左右），部分地产股随之有不错的反弹（有的甚至创新高）；2）境外疫情冲击，叠加阶段性的流动性风险和年报窗口期（部分房企经营目标或业绩的下修），政策宽松落空导致板块下跌的动力更大，历史半个月及调整到更深的位置。从3月下旬开始，超跌反弹再次进入修复阶段，但个股表现出显著的分化。5月两会结束后，对政策预期的调整结束，销售持续向好促进了地产股的反弹。从位置上看，3月下旬是个股的低点，从趋势上看5月底是地产股反弹的起点。
6月底以来，随着增量资金的入场和市场重心的持续上移，金融地产低估值板块存在强烈的补涨需求。但从基本面整理来看，整体的强beta逻辑依然缺乏，主要工作依然是找强Alpha个股。房地产行业结构性特十分突出，核心城市及周边的商品房属于“核心资产”，深圳、东莞等地二手房价格持续大幅增长是估值泡沫化最好的表现形式。优质房企（关注存量或股东资源优势和业务协同带来的边界突破）和平台型物业管理公司的股权同样是核心资产。展望8月机会明显大于风险，重点关注深圳特区40周年及海南自贸岛的利好释放，以及国资国企改革、金融领域并购整合带来的机会，建议按三条投资主线择股：
1）具备“核心资产”特征或催发剂的个股：A股推荐万科A、保利地产、金地集团等，关注绿地控股、华侨城，H股推荐世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股、碧桂园、融创中国、中国金茂等；
2）存在主题和区域利好的个股：A股推荐天健集团、南山控股、华发股份，关注南国置业、深物业A等，H股推荐龙光地产、佳兆业、禹洲地产等；
3）物管类标的：A股推荐招商积余、新大正，港股推荐保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。
风险提示
新冠肺炎疫情二次爆发风险、房企交楼或低于预期、回款及融资或低于预期等。
