8月24日电 (薛宇飞)疫情的冲击下，房地产行业受到不小的影响，许多房企今年上半年的业绩疲软，能完成全年销售目标40%的房企已算优秀。但是，调整中的市场并非没有机会，仍有少数企业选择逆势突围。
在疫情的影响渐渐消退后，世茂股份在近日发布的半年报中明确提出：计划到2024年，公司销售签约将达1000亿元人民币，年复合增长率约40%左右，争取为公司股东带来更大的收益。公告发布后，市场表现活跃，截至8月24日，世茂股份的股价连续两日涨停。
同行们纷纷采取保守策略的情况下，世茂股份却逆势立下高增长目标，让外界有些意外，要知道，这家企业已经连续数年保持低调、平稳发展的姿态。是什么让世茂股份转变发展风格？它又有什么底气实现高速增长？
行业遭遇短暂冲击 世茂股份多举措应对
上半年，房地产行业尤其是商业地产，遭受到较大冲击。国家统计局数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售额约6.69万亿元，同比下降5.4%，其中，办公楼销售额同比下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。
租金方面，中指院数据显示，在上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街商铺平均租金为25.1元/平方米/天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心商铺平均租金为26.8元/平方米/天，环比下跌1.09%；全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平，累计下跌2.38%。疫情期间，规模商业地产企业纷纷推出租金减免扶持，世茂股份给予租户的纾困减免资金就有约1亿元。
世茂股份2020年上半年营收、毛利率等数据。来源：世茂股份半年报
由于销售结转具有明显的滞后性，房企的营收、利润等指标的降幅没有销售额这么明显，但下调的情况依然不少。根据世茂股份半年报，上半年，公司实现营业收入91.56亿元，同比减少28.58%；实现净利润17.32亿元，同比下降26.63%；实现签约额94亿元，同比减少23%，完成年度目标的35%。
不过，世茂股份各项业务的毛利率均实现正增长，商业地产销售业务的毛利率上涨了13.57个百分点，达35.84%。公司整体毛利率上升7.08个百分点，达到37.72%，净利润率为19%。
随着国内疫情得到较好的控制，从二季度开始，房地产行业开始复苏，企业纷纷抓住机会，通过多种方式弥补损失，销售收入和租金收益有所回升。在8月20日举行的线上中期业绩发布会上，世茂股份管理层称，公司通过直播带货与线上营销、挖掘社区商业消费需求、抓住国货品牌逆势上行趋势等，积极推动商业地产业绩复苏。
上半年，世茂股份还交付了多个商办项目，其中不乏城市地标性建筑。约343米的超5A写字楼长沙世茂环球金融中心，在今年6月底交付，多家世界500强湖南总部签约入驻。世茂股份半年报称，长沙世茂环球金融中心截至6月底已签约1.38万平方米，签约面积、去化速度均领跑长沙甲级写字楼市场，租金水平与客户资质表现突出。
5年达成千亿目标 内循环与低杠杆共同加持
世茂股份2020年中期业绩发布会。来源：世茂股份
随着疫情趋于好转，多数商业地产企业认为疫情对公司的销售影响有限，部分企业或上调全年目标，或进一步明确长远发展战略。在业绩发布会上，一向低调、稳健的世茂股份首次发布了“千亿600823”全新五年发展战略，计划到2024年，公司销售签约力争达到约1000亿元，权益后签约力争达到约600亿元以上，实现年复合增长率约40%左右。与此同时，自持及经营管理收入将实现年复合增长率约30%左右。
5年增长至1000亿元，年复合增长率约40%，这一目标对于世茂股份而言，不可谓不大。回顾过往数据可以发现，世茂股份过于强调稳健发展的同时，发展速度也被拖慢，过去五年间，有两年的销售额出现负增长，只有一年的增速超过了40%。2015年至2019年，世茂股份分别实现签约额177.1亿元、149.3亿元、216亿元、271亿元、244亿元，同比增速分别为10.4%、-16%、45%、25%、-10%。
在地产行业，规模、排名对企业的重要性不言而喻，从这一角度，就不难理解世茂股份为什么要提出千亿发展战略。但是，敢想敢做是一回事，能否做成呢？
世茂股份当前面临的外部环境是可以期待的。宏观经济上，中央提出，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。从当前市场表现看，国家统计局数据显示，随着疫情防控向好态势不断巩固，商品零售市场持续恢复，7月份商品零售额同比增长0.2%，年内首次实现正增长。
在业内看来，随着疫情对经济的负面影响逐渐消退，在后疫情时代，提振消费、拉动内需成为促进经济增长的主要手段，而在商业地产领域有较多布局的企业，将迎来利好。据悉，世茂股份近期有多个商业、办公类项目入市，在国家扩大内需战略的支持下，表现良好。
世茂股份2020年上半年资产负债率等数据。来源：世茂股份半年报
打铁还需自身硬，外部环境具备了，自己的基本盘也要牢靠。
任何事情都有两面性，世茂股份前些年的低增长，虽然让其错过了一轮发展时机，但也留下了财务稳健、负债健康的基本面。半年报显示，公司今年上半年的资产负债率为63.56%，仅比2019年末微幅上涨1.34个百分点，有息负债率仅20%。梳理可以发现，世茂股份近些年的负债率一直都维持在65%以下，这与动辄80%-90%，甚至超过100%的地产企业相比，负债率处于行业低位。
资金方面，上半年的货币资金达159.41亿元，同比增长24.28%，现金短债比达1.46倍，偿债能力较强。这种负债结构，得到了债券市场及各级监管部门及机构投资者的认可，公司近三年来连续保持了AAA主体信用评级。
融资成本低，也是世茂股份的优势，综合融资成本长期控制在6%以下。今年以来，世茂股份发行的多笔公司债都维持了低利率水平，3月初，其发行的2020年公司债券(第一期)(债券简称：20世茂G1)，发行总额为20亿元，期限3年，票面利率仅3.60%。
中金公司在21日的研报中称，世茂股份的负债率维持低位，为公司未来杠杆的适度扩张提供充足空间。世茂集团董事局副主席、总裁，世茂股份董事许世坛在业绩会上说：“前几年比较稳，负债比较低，现在融资成本较低，我们是有能力在这个时候适当地加速度，当然也不会把负债搞得特别高。适当加速度、加杠杆，我觉得是可以的。”
强化商业地产属性 管理层信心十足
加杠杆只是一个方面，也绝不是主要方面，更重要的是提升运营效率、增强产品力。
值得关注的是，世茂股份在商业领域的产品形态多样性，既有迎合高端消费需求的世茂国际中心等系列产品，也有满足社区配套需求的世茂52+，还有主题乐园、观光厅等，可充分满足消费者的各类需求。公司对打造城市地标项目有着不懈的追求，目前已经有不少标杆项目入市，在市场上逐渐树立起了品牌影响力和美誉度，为扎根的城市及消费者贡献精品。
深圳世茂深港国际中心，是一座建筑面积达136万平方米的地标级超级综合体，根据披露，将集大型城市级购物中心、甲级写字楼、IP主题乐园、云上观光厅等各类明星产品于一体。随着该项目在今后交付，将成为深圳市的一座超级“城市会客厅”。世茂港珠澳口岸城项目地处珠港澳三地交界枢纽中心，建筑面积达97万平方米，定位为“超级商业+超级娱乐”，将满足两岸三地人员居住、工作、休闲和娱乐等多维复合生活需求。
中国的房地产市场，表现出明显的地域特征，核心区域、核心城市才是消费的中心。据了解，世茂股份储备了约2000亿元的未来可售货值，分布在国家重点区域及沿海发达经济带，其中，粤港澳大湾区有750亿元、福建区域330亿元，环渤海区域310亿元，长三角区域200亿元。从城市能级上看，一二线城市储备的可售货值占比达到87%以上。通过多元拿地，世茂股份的土地获取成本较低，既保证了项目的利润水平，也降低了经营风险。
事物发展讲究天时、地利、人和。世茂股份的“天时”是国内大循环、提振内需的外部环境，“地利”是自身具备的条件，“人和”就是管理层的决心。世茂集团董事局副主席、总裁，世茂股份董事许世坛称，世茂股份的业绩还有改善空间，因此，世茂集团对世茂股份做了比较大的调整。
公开场合主动承认不足，敢于剖析自身问题，在这上市公司中是很少见的。既然认识到不足，就要尽力弥补，给股民和市场注入信心。世茂集团董事局副主席、总裁，世茂股份董事许世坛说：“(世茂)股份只要做到40%左右就可以达到这个千亿，所以我觉得并不是不可能。”就今年而言，虽然上半年受疫情影响销售额有所下降，但可售货值近411亿元，其中91%布局于一二线及强三四线城市，世茂股份立下军令状，“充沛的可售货值以及均衡完善的结构优势，将助力2020年度270亿元销售目标的达成。”
未来的规划蓝图中，世茂股份将研究并孵化轻资产商管、主题娱乐和金融服务三大业务平台，五年内力争在国内商业地产领域跻身行业前十，轻资产商管平台计划运营管理超过100个项目，主题娱乐平台每年将争取为1000万家庭带来欢乐，金融服务平台将致力保障消费者365天的美好生活。
从200多亿元的销售额，跳涨到1000亿元，有没有压力？自然是有的。那能不能达成呢？不妨让我们看看控股股东世茂集团的业绩。2017年，世茂集团实现合约销售额1007.7亿元，同比增长约47.93%；2018年，实现合约销售额1761.5亿元，同比增长74.80%；2019年，实现合约销售额2600.7亿元，同比增长47.6%。即使今年上半年，世茂集团的合约销售额也同比上涨10%。
业内认为，作为世茂集团大飞机战略的重要一翼，商业地产板块业务愈发得到重视，也会得到更多资源的加持。世茂股份是A股为数不多的商业地产企业，发展前景令人期待。在世茂股份发布半年报的第二天，即8月21日，其股价就出现大幅上涨，此后两日连续涨停，总市值突破200亿元。
