全口径销售金额TOP200

权益口径销售金额TOP100

并表口径销售金额TOP100

销售面积TOP200

 

榜单解读

 

销售强力修复，TOP50房企门槛值完全恢复
 

进入3季度，企业在推货或销售上的营销动作依旧保持原有节奏，销售业绩仍在不断修复，2020年1-8月各梯队房企门槛值均已恢复至2019年同期水平，其中，TOP10房企的门槛值为1603亿元，同比涨幅为9%，TOP30房企门槛值为701亿元，同比增长6%，TOP50房企门槛值为482亿元，增长了9%。

 

图表：2017.8-2020.8各梯队房企门槛值走势（亿元）

从当前时点来看，若行业不出现大的普遍冲击，房企大概率都能完成全年预设的销售目标，而且能够实现一定的增量。

8月收官之际，房企中期业绩披露和业绩发布会也已基本到尾声，在企业中期业绩中，房企也明确表达了对政策走向、业务规划、财务管控、销售铺排、投资决策五方面的安排和计划。

 

一、政策走向“1+2”：

长期化、定向性、稳定性
 

2020年，特别是上半年，房地产行业最大的不确定性因素之一来自于疫情的冲击，线下售楼处阶段性关停，项目工程建设停滞，房企销售业绩首当其冲，多月销售业绩处负增长状态。也正因此因素的影响，上半年整体调控政策出现一定调整。为了缓解疫情造成的冲击，各地接连出台房企纾困举措，减轻企业资金面压力，随着疫情负面影响的逐步消化，多城市政策已有收紧趋势，3季度以来， 深圳、宁波、杭州、无锡等城市限购政策已有收紧态势。

对于政策的变动趋向和逻辑，房企似乎已有充分的预期和准备，普遍认为：

 

（1）政策支持性方面

 

“房住不炒”的底线不会动摇。未来，房地产行业政策的调整属于常态化的操作，政策调控更大可能会保持连续性、稳定性，对此，房企所能为则是保持适应性，并做好长期化准备。

 

（2）政策变动范围

 

政策变动的范围上， 不大可能出现普遍的、全方位的压制，局部的、有针对性的根据各区域、各城市、各版块市场特点和变化“因城施策、因个体特性施策”。而且当前的政策选项并非创新式出现，更多在于前期政策的沉淀和积累， 只是在此时点释放。

 

（3）政策诉求层面

 

政策的目的并不在于压制房地产行业和企业的正常发展，房地产行业在国民经济、社会稳定中仍占据重要地位，所以政策的出发点或落脚点是在于更好的规范行业的发展方向，保障行业的发展质量，并降低房企风险暴露概率，包括近期频繁传出的融资345新规，其目的都指向规范、引导房企的行为，在既定的范围内做出安全动作，长期化的角度来看，房地产行业将建立长期稳定的制度体系和长效管理机制。
 

二、业务规划：

多元铺排，保发展持续性
 

房地产行业利润率下滑已然成为行业的共识，而这种趋势或只能适当延缓，无法完全规避。在此背景之下，房地产企业也在逐步的通过业务优化，多元探索，经营提效等方式最大化降低利润率下滑的速度。

 

（1）房地产开业务来看，虽然利润率处于下滑的通道，但整体来看， 相对其他行业而言，其利润率仍处于相对高位，特别是相对于制造业而言，利润率仍具有绝对优势。

所以，中短期而言，房地产开发业务仍将是房地产企业的绝对主业和重点，在此业务上，房企的重点在于多方式节约成本、提升效率、提高溢价，尽可能扩大盈利空间。

 

（2）非地产开发业务而言，其目的在于：

第一、与主业实现协同发展优势，为主业赋能；

第二、增加新的利润增长点，平滑地产开发业务利润率下滑的影响；

第三、长期成为企业综合发展的重要支撑，为企业成为综合型集团奠基。

 

从当前房地产非地产开发业务选择和发展来看，企业非地产开发的业务方向主要有两种：其一、地产开发上下游产业链业务，如商业地产、代建、物业管理、家居建材、长租公寓、特色小镇等；第二、与地产开发业关联性不大的多元化业务，如新能源、农业、机器人、环保、文化、文旅等。

从房企对各类业务的规划来看，上下游产业链业务主要目的之一在于为开发主业赋能，与地产开发形成协同发展效应，进而促进企业整体价值的提升和释放。关联性较弱的业务主要目的在于培养未来更长期化发展的支撑点，或前瞻性把握未来一段时间内的潜力业务机遇，提前掌握先发优势。未来长期内，非地产开发业务板块发展成熟后，企业也有计划将其分拆上市，进而实现价值的充分释放。

从当前房企多元化业务的发展进程来看，规模房企的多元化业务的铺排和选择已经完成，当前进入优结构、调布局、提质量的阶段。即对于多元化业务类型已确定，前期的投入已经基本完成，当前的重点在于决定各个业务的优先级，哪些需要重点发展，巩固优势；哪些需要优化结构，提升质量；哪些需要适当放缓节奏或直接退出。其他企业或刚开启多元化业务，或对进行已选业务加大投资力度，培养多元业务发展的能力。

 

三、财务管控：收放结合，保风险可控
 

房地产行业特有的重资产属性决定多数企业的发展依靠金融杠杆推动。而在当前阶段， 对于房地产行业的融资环境整体处于偏紧的状态，一些关于房企融资的政策也时有出台，控制行业内融资存量数额，并严格控制增量金额，为更高的提升行业资金的使用效率。

 

房企也在普遍将加强财务管控和杠杆管理，在债务结构上：

（1）控制有息负债规模，在保证业绩增长的同时，主动控制有息负债的规模总量增长；

（2）主动优化长短债务结构占比，房企的短期债务占比逐步降低；

（3）低成本融资置换高成本融资，高成本融资占比不断降低，信托、资管等高成本融资金额逐步降低，更多的通过银行或其他标准化融资方式进行资金获取；

（4）房企的融资成本同样处在下降通道中，这与企业调整债务的动作有关。

在杠杆管理上，主动调整杠杆率水平，开源方向上：

（1）加快项目去化，强化回款管控，或将回款纳入考核，并给予一定激励，提高回款的利用效率；

（2）引入战略投资者，扩大股本；或在项目层面引入合作伙伴，减少资金投入，分散风险。

在节流层面上：

（1）主动放缓拿地节奏，控制拿地规模，进而减少资金投入；

（2）在运营端提升效率，减少期间成本的投入。通过多方努力，企业的杠杆率水平处于稳步下滑，截止2020年6月30日，多房企负债率水平已处于合理水平，但仍有部分房企杠杆率仍在100%以上，现金短债比同样调整到1倍以上的安全合理水平，保障了企业风险的可控性。

 

融创中国——降负债，禁红线

 

净负债率方面，我们肯定会持续快速的下降，净负债率半年的时候是149%，到年底争取有比较大幅度的下降。我们的目标是希望能够到120%左右。到2021年能够达到100%以下，这样就能够达到要求了。第二，现金短债比基本符合要求，差一点。到年底现金短债比一定可以达到这样的要求。第三，剔除预收的资产负债率的改善可能会比较慢一点，因为这个要靠我们利润的积累，净资产的增加来逐步的降低剔除预收的资产负债率。每年都做一些优化，计划未来三年能够达到这样的目标要求。
 

正荣地产——严控红线

 

2017年到2020年总体的净负债率从过往的超过百分之百，现在严控在70%左右，同时我们也在提高现金与短债的比例。

 

四、销售铺排：四个自信，保业绩达成
 

年初时企业均设定了全年业绩目标，并据此目标安排全年的货量铺排节奏和货值调整规划。从企业预设目标情况来看，企业向外公布目标时均保持着谨慎性的原则。在上半年受疫情影响，1-7月累计销售业绩目标的完成度普遍在50%左右，而房企仍未有调整业绩目标的计划，对全年业绩目标的达成充满信心。

（1）总量自信。从货值总量上看， 企业在全年总量安排上做了充分准备，货值总量充裕，基本按照50%-60%左右的去化率安排铺货，而且在上下半年的推货节奏和货值配比上，上下半年的比例也多在4:6，按照正常的销售节奏和企业设定的欲实现的去化率来看，多数房企均能如期达成年度目标。

（2）结构自信。从企业货值结构占比来看，多数企业的货值分布于核心城市群内， 包括长三角、大湾区、海西、中西部，且集中于基本面较优的一二线城市及位于核心城市群内的三四线城市，此类区域或城市由于经济基础厚、产业结构合理、人口支撑力强等原因，对于市场风险的抵抗能力较强，因此房地产市场整体表现较理想，倘若无预期之外的因素影响，预计年内市场表现仍能够实现需求的平稳释放。

（3）配比自信。由于去化率表现出一定的下行趋势，行业对于企业的货值质量存在一定的质疑，是否会有部分难以去化的库存存在，影响企业的销售质量，进而引起企业在财务报表端做出减值拨备操作，拖累财务表现。但从2020年企业货值安排来看，新推货值占比较高，历史遗留货值有限，总体来看，新旧货值比例搭配合理，能够在一定程度上保证项目去化工作的顺利推进。

（4）节奏自信。为了保证销售工作的顺利进行，企业对于推货节奏和节点的把握也非常重要，特别是土地获取之后，企业需有足够的能力在一定阶段实现项目的推售，若仅有获地的能力，那么销售业绩目标的实现可能也会面临挑战。

从2020企业对于推货节奏和时点把握来看，企业的效率提升明显，上半年新增资源中，有一定的比例能够于下半年实现供货，并有业绩贡献。而且对节点的把握能力也较前期有明显提高，能够保证项目进度准时准点推进。

 

五、投资决策：五大坚持，保量亦保质
 

由于行业发展不确定性的提高，企业在投资战略决策上也有明显调整和改善，从2020年中期房企有关投资决策的表述来看，“五大坚持”将在企业的投资决策中发挥指导作用。

 

（1）坚持谨慎稳健，不盲目追高

 

土地价格高企，利润率不断被摊薄，企业在投资上表现的更加谨慎稳健。总体来看，企业表示要秉持谨慎的投资态度，不盲目攀高，不在土地市场高峰时过多参与土地资源竞争，要在保证财务、现金流安全稳定的前提下做出投资决策。

· 首创置业：实行安全稳健的投资策略

 

继续实行安全稳健的投资策略，优中选优，谨慎投资，聚焦差异化。对不同的区域采取不同的投资策略。坚持以智慧投资、产业联动、一二级联动和战略合作伙伴等方式相结合。今年下半年会持续保持对北京地区、长三角地区、粤港澳大湾区和武汉、郑州、昆明、厦门等单核城市的持续关注。

 

（2）坚持量入为出，总量控制在销售金额的50%以内

 

房企在做出全年投资总量规划时，最优先的参考指标便是销售业绩及销售回款情况，即以销售金额或回款的一定比例的金额用于全年投资，并会根据企业的实际销售进展和土地市场情况进行灵活调整。从房企实际的投资总量安排来看，销售金额或回款的50%是企业投资的上限。

 

· 招商蛇口：一城一策、以销定投

 

我们每年会把销售目标的50%作为我们拿地的预算，我们上半年在市场的拿地比较积极，下半年还是会继续保持这样的趋势。下半年是以一城一策、以销定投的模式去开展拿地计划，针对销售比较好的城市，回款比较好的城市，会有更大的拿地的倾向性。

· 龙光集团：投资总额控制在销售额的50%

坚持在投资方面要审慎，但是要保持规模，也要保持利润的增长。投资支出控制在销售额的50%。长三角是公司的发展布局的四大区域之一，我们也会再去找一些合作伙伴深化在长三角的布局，在未来3~5年目标是长三角地区销售占比达到40%左右。

 

（3）坚持区域深耕，城市聚焦

 

随着城市群一体化发展战略的逐步深化，企业也在有意识的将布局的重点集中于核心的城市群或都市圈，强化区域深耕。在城市能级的选择上，企业也在一致性的回归/转向一二线，强化核心城市的布局和深耕，提高单城市的产能和品牌影响力。华南企业也在主动北上，进入长三角等城市群，开启战略性布局的序幕。

 

 

· 美的置业：强三线以下基本不再选择

公司正在积极进入旧改领域，公司这两年以旧工厂为主要抓手，在旧改领域也在一直积极深耕。按照自己的财务指标的要求，去合理的在公开市场拿地。围绕现有城市的布局进行深耕，当然现有城市当中也有个别城市公司会选择退出，重点方向仍然是长三角，接下来就是大湾区，一些省会城市，以及区域中心城市。重点布局二线和强三线，一线看机会，强三线以下基本不再选择。

 

（4）坚持多元方式结合，主次分明

 

公开市场拿地难度不断加大，房企也在不断尝试多样化的拿地方式，收并购、城市更新、产业勾地、城市运营、TOD都成为企业拿地的可选方式。存量主导的阶段，房企也在主动进行存量资源的储备，进行城市更新业务的探索。产业勾地同样成为企业获取土地资源的最佳方式之一，能够在控制拿地成本的同时降低拿地的难度。

· 中国金茂：2022年城市运营拿地要占到60%

2020年会走得比较稳健一些，因为货值能够满足未来两年的需要。在短期或者中期之内，希望能够控制城市的扩展，以深耕为主。未来招拍挂会成为补充，城市运营慢慢的会成为拿地的主流方式。在2022年城市运营拿地要占到60%，招拍挂主要按照市场的节奏，在比较低的点去获取优质的土地。

 

（5）坚持效益为先，严守投资标准

 

当前企业普遍提及要坚持有质量的增长、有效益的发展。在投资决策上也设定了严格的标准，综合考量去化率、周转情况、IRR、现金流等指标进行投资测算，不少企业在拿地时要求IRR至少也在8%以上，否则放弃土地资源的获取。

· 禹洲集团：以利润为导向的拿地准则

下半年我们拿地的节奏还是稳健，保利润的方向。下半年的拿地时，严控负债，以销售来增加拿地。拿地的准则是以利润为导向的业绩增长，如果利润实现不了的，就不拿。过去招拍挂和收并购各占一半，现在加大收并购、产城勾地、城市更新等多种拿地业务。从去年开始新拿地越来越倾向于一二线，三线城市都很少涉及。
 

六、2020H1典型房企年报有料摘录

 

碧桂园：单月业绩持续正增长，疫情冲击不改盈利能力（2020H1）

 

2020年碧桂园再次入选《财富》杂志世界500强企业，而且排名升至147位，作为中国大型的房地产开发企业，新冠疫情也对碧桂园的业绩产生了一定的冲击，但是企业加大促销力度，抢收业绩，使得企业2020年上半年销售业绩快速恢复，盈利能力基本稳定。在上半年货币宽松的环境下，碧桂园也紧抓融资机会，新增了一定的信用债和海外债，以补充营运资本。截至2020年中期，企业净借贷比率为58.1%，我们认为净借贷比率并非越低越好，在债务优质，债务风险可控的情况下，如果资本市场融资环境改善，融资成本降低，企业适当的借用外部资本进行生产运营，也可以为股东创造利润。

 

一、单月销售业绩持续正增长，上半年销售面积同比增长1.79%；

 

二、实施费用管控机制，疫情冲击不改盈利能力；

 

三、有息负债下降275.6亿，财务方面继续保持稳健。

 

 

融创中国—融资成本显著降低，净负债率下降23.3pct（2020H1）

 

新冠疫情对融创中国的销售业绩产生了一定的冲击，但是随着疫情防控进入常态化阶段，融创单月的销售业绩正稳步复苏，另外，企业下半年拥有充足的可售资源，预计全年业绩将稳步增长。在财务结构方面，2020年上半年融创中国有息负债降低，资本结构优化，所有者权益增加，最终企业的净负债率大幅降低23.3个百分点，债务风险进一步下降。此外，企业也利用多种方式优化企业的融资结构，上半年新增有息负债的加权平均成本也较2019年末降低了1.9个百分点。

 

一、营业收入773.4亿，归母净利润率增至14.2%；

 

二、下半年可售资源6213亿，预计全年业绩稳步增长；

 

三、财务结构持续优化，净负债率下降23.3个百分点。

 

 

世茂集团—3000亿目标是确定的，未来重点在于弱势区域的深耕强化（2020H1）

 

即使受疫情冲击，1-7月世茂集团仍然实现了稳定的业绩增长，而且在充足的可售货值保障下，2020年度3000亿销售业绩目标可见性较强。14500亿元的货值储备也为企业发展提供了强有力支撑，但从区域布局现状来看，中西部区域整体深耕力度仍有强化空间。

一、 销售业绩有序恢复，3000亿目标具有确定性；；

 

二、土地资源充裕，中西部深耕仍需强化；

 

三、多元化再深入，多举措增厚企业发展基石。

 

 

中国金茂—半年度销售逆势突破千亿，城市运营项目持续兑现（2020H1）

 

2020年上半年中国金茂实现销售签约额1029亿和销售面积548万平方米，同比大幅提升31.21%和53.05%，这也是公司首次半年度突破千亿大关，取得销售业绩上的重大突破，预计全年销售业绩突破2000亿压力不大。新增土地储备方面，武汉地区成为了公司布局的重点区域，考虑到武汉的城市规模和未来潜力，重仓武汉的中国金茂值得期待。

一、半年度销售突破千亿，实现全年业绩目标有望；

 

二、土地储备充裕，重仓武汉。

 

 

新城控股—战略性纳储投销比增至2.2倍，净负债率下降41.5 pct（2020H1）

 

在“住宅+商业”的双轮驱动模式下，新城控股2020年上半年营业收入同比高速增长。下半年是新城的销售旺季，如果企业加快推盘供货，全年住宅销售业绩预计能达成2500亿的销售目标。另外，企业适时补仓且战略性地增加高能级城市和长三角地区的土储，我们认为前瞻性的土储投资策略有助于保障未来的业绩增长。财务方面，新城控股紧抓2020年上半年货币宽松环境，在上半年新增了一定的借款补充流动性，但是企业的债务结构依然良好，净负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为35.1%和43.8%，处于行业内的较低水平，而且充足的货币资金也降低了短期偿债压力。

 

 

一、“住宅+商业”双轮驱动，商业地产竞争力凸显；

 

二、投资力度加大，投销比增至2.2倍；

 

三、货币资金充足，净负债率同比下降41.5 pct。

 

 

阳光城—大福建和长三角业绩占53%,净负债率降至115%（2020H1）

 

2020年虽然经历了疫情的冲击，但是阳光城在2020年上半年销售业绩已基本恢复至2019年同期水平。当下防疫工作已常态化，预计阳光城下半年内销售表现将更为亮眼。阳光城的土储布局主要聚集在大福建、长三角和珠三角等三大区域，其中大福建地区是阳光城的起源地，大福建地区充足的土储持续地贡献着企业的大部分业绩，长三角和珠三角由于两大城市群的房地产市场基本面良好，位于这两大区域的土储预计是企业业绩增长的潜力来源。财务方面，阳光城2020年上半年盈利能力有小幅增长，但是毛利润率和净利润率等相对指标明显低于EH50房企均值，未来企业仍需提升盈利水平。同时，2020年上半年，企业继续对债务结构进行优化，使得净负债率下降了23个百分点至115.0%，债务结构持续改善，融资成本下降。

一、销售业绩基本恢复，大福建和长三角销售金额占53%；

 

二、新增土储同比增长57.1%，总土储集中于大福建、长三角和珠三角；

 

三、盈利能力小幅增长，债务结构持续优化。

 

 

金科股份—华东和西南共筑业绩，全国化布局见成效（2020H1）

 

金科已经初步形成全国化布局。华东和西南（含重庆）合计销售占比达到74%，共同构成公司销售增长的基础。但根据可售建筑面积分布来看，公司在国内各大城市群土储布局已经相对均衡，预计后期会不断减少对西南大本营的依赖，完全实现全国化创收。

一、华东和西南销售份额超7成，收入持续上行；

 

二、加大二三线城市投资比重，土储布局更加均衡；

 

三、偿债能力保持稳定，信用评级上调至AAA。

 

 

中南建设—合同负债高增锁定业绩，债务压力持续缓解（2020H1）

 

长期以来，中南的利润率水平相对较低，过去两年随着战略的调整，公司利润率有所改善。但是2020上半年公司房地产业务毛利润率19.4%，相比2019年同期下降4个百分点，不过在公司已售未结项目利润水平高于上半年结转项目的利润率，预期后期公司利润率有望实现上行增长。

一、销售额基本与2019同期持平，合同负债高增保障未来收入提升；

 

二、进一步完善核心城市群布局，三四线提供重要支撑；

 

三、净负债率再降21pct，短期偿债压力较小。

 

 

正荣地产—深耕长三角和海西，重视权益占比提升（2020H1）

 

2020上半年，公司在以往深耕长三角和海西的基础上，再次加大对这两个核心区域的投资，新增土储占比达到78%。除此之外，公司重视权益占比的提升，较高的权益占比不仅能为公司带来权益销售额的增长，同样有利于为了收入和利润的提升，实现量与质的发展。

一、结转收入稳定增长，销售集中长三角和海西底蕴深厚；

 

二、深耕长三角和海西，重视权益占比的提升；

 

三、偿债压力再降，融资成本下行。

 

 

龙光集团—充裕优质土储为基，“四轮驱动”持续提升综合实力（2020H1）

 

龙光在2020年上半年正式更名为龙光集团，提出“责任筑城，臻心建家”新发展理念，实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动，持续巩固“城市综合服务商”发展优势。

一、权益销售额同比增长12.1%，有信心完成1100亿年度目标；

 

二、深耕粤港澳大湾区，城市更新料将成为业绩增长新引擎；

 

三、归母净利润同比涨逾20%，盈利能力行业领先。

 

 

雅居乐—并表中民物业，营业收入增长超20%（2020H1）

 

一、 营业收入增长迅速，物业管理业务表现靓丽；

 

二、 拿地保守，深耕大湾区；

 

三、 多元业务百花齐放，业绩快速攀升。

 

 

佳兆业集团—深耕大湾区核心城市，旧改货值超万亿（2020H1）

 

佳兆业存在两个特点：第一，深耕大湾区。上半年公司在珠三角销售份额接近60%，是销售增长的根基所在，预期未来销售和结转收入的上行很大程度上还会依赖大湾区。第二，专注城市更新。公司拥有旧改项目167个，总货值超过2.6万亿元，其中深圳占27%，广州占36%，中山占20%。大量的旧改货值预期为公司持续提供充足、优质的土储。

一、 大湾区销售占比接近60%，保障收入持续上行；

 

二、 持续深耕大湾区，旧改货值超过万亿元；

 

三、净负债率持续下降，信用评级展望稳定。

 

 

美的置业—长三角销售占比46.5%，2020重点优化三低城市（2020H1）

 

2020年美的置业的整体定位为“战略巩固年”，具体表现在深耕布局长三角、大湾区，控制新进城市，重点放在优化少数三低城市，上半年投资力度大幅降低，主要围绕长三角地区、粤港澳大湾区拿地，随着长江三角洲一体化发展的推进及粤港澳大湾区利好的释放，未来将成为拉动美的置业业绩增长的两大主要地区。

一、前瞻性布局长三角，保障业绩稳步提升；

 

二、拿地节奏放缓，重点优化三低城市；

 

三、盈利能力向好，成本管控还需加强；

 

四、债务结构进一步优化，新增借款成本低至5.18%。

 

 

禹洲集团—重视深耕长三角，销售占比达63%（2020H1）

 

长三角是禹洲销售金额主要贡献区域，销售占比达到62.5%，公司土地储备有83%分布在长三角、海西和环渤海，是未来销售增长的主力军，而且这些区域市场热度较高，项目利润空间充足，有利于保障公司利润率的提升。

一、长三角是业绩贡献主要区域，土储占比超45%；

 

二、受结转物业公允价值调整影响，毛利润率微调；

 

三、偿债压力小，资金成本整体保持稳定。

 

 

迪马股份—华东、华中收入占比超50%，投资力度加大（2020H1）

 

2020上半年，迪马股份实现营业收入42.82亿元，同比增长20.59%，主要由华东区域、华中区域带动，实现净利润2.74亿元，同比下降37.50%，主要原因是成本的提高及投资收益的下降。投资方面，迪马股份首次开拓肇庆、宁波、丽水地区，总土储分布重点在华中、西南地区，可有效保障公司未来该区域的销售增速。

一、营业收入同比增长20.59%，主要由华东、华中区域带动；

 

二、投资力度加大，重点布局华中、西南地区。

 

三、合理控制费用，三费费率下降5.66个百分点。

 

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