机构：海通证券

 

评级：优于大市

 

高供给推动高成交，十一月销售同比增长 21.5%，涨幅小幅收窄。

 

1）根据克尔瑞和亿翰公布的 2020 年 1-11 月销售业绩排行榜数据，前 100 强房企操盘口径销售金额达到 99490 亿元，较 2019 年同期上涨 12.2%，；权益金额达到 81972亿元，较 2019 年同期上涨 8.8%。

 

 2）从 11 月单月情况来看，TOP100 房企实现操盘口径销售金额 12033 亿元，环比上升 5.3%，由负转正，同比增长 21.5%，涨幅收窄 3.7 个百分点。11 月TOP100 房企实现权益销售金额为 9950 亿元，环比增长 0.9%，涨幅收窄 4.1个百分点；同比增长 18.9%，涨幅收窄 8.7 个百分点。

 

 3）我们认为，十一月销售受益于供给端的增加总成交量仍然可观。城市之间分化显著，一线、二线、长三角及珠三角的三线表现相对强劲，其余去化率有走弱。房企受融资新规影响，销售供给量保持高位，土地购臵保持谨慎。我们预计 12 月的供给量仍然较大，带动销售金额翘尾冲高，全年销售金额创新高。

 

 20 强门槛值同比下滑，其余梯队同比上升幅度超 10%。对比 19 年和 20 年 1-11月操盘口径销售门槛来看，10 强的门槛从 1825.8 亿元上升至 2014.0 亿元，同比增长 10.3%；20 强门槛从 1302.0 亿元下降至 1233.4 亿元，同比下降 5.3%；30 强门槛从 824.2 亿元上升至 928.3 亿元，同比增长 12.6%；50 强门槛从 466.3亿元增长至 562.5 亿元，同比增长 20.6%；100 强门槛从 170.2 亿元增长至 189.9亿元，同比增长 11.6%。 ? 房企销售分化加剧，同比正增长企业超 9 成。从 2020 年 11 月单月操盘金额增速来看，前50强房企中同比正增长的有45家。其中，龙光集团同比增速333.4%，新力地产同比增速接近 290%，中骏集团控股、万达商业、仁恒实业控股同比增速超过 100%。阳光城跌幅最大，同比下跌 10.6%，融信中国和碧桂园同比下跌在 5-10%之间，建业地产、佳兆业跌幅在 1-4%之间。

 

投资建议：维持“优于大市”评级，看好蓝筹估值持续上升。

 

新监管带动地产进入新周期，看好蓝筹地产估值上行。我们认为，三道红线的出台是对供给侧监管政策的有利补充。监管层通过对开发商债务水平的有效控制，可以有效控制行业供给总水平，进而从供需两端保障市场总体稳定和平衡。展望 2021 年，我们认为投资和新开工保持正增长，但土储水平难有提高，大概率负增长。在债务扩张带动规模扩张受到限制后，我们认为未来企业竞争的主要方向侧重于拿地、周转、融资、品牌、定价、运营等。如果大部分企业完成三道红线要求，原则上蓝筹企业的债券利率会持续下行，若部分蓝筹企业盈利稳健且保持分红，则有望股息率持续上行，两者缺口收窄甚至倒挂，带动长线资金配臵蓝筹地产。

 

继续看好行业蓝筹企业，维持“优于大市”评级。A 股重点推荐万科 A、保利地产、金科股份、世茂股份、金地集团、中南建设、阳光城，H 股推荐融创中国、中国金茂、世茂集团、旭辉控股集团、龙光集团、建发国际集团、禹洲集团等。物业板块继续关注 A 股招商积余、新大正；H 股碧桂园服务、宝龙商业、金科服务、融创服务控股等。

 

 风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。