房地产行业发展了二十多年，因为渗漏导致的质量问题一直居高不下，在百度中搜索“渗漏投诉”，相关内容超过千万条。

渗漏问题一直是处于多发、频发、易发的状态，成为房企、业主、政府的共同之痛。

房企之痛：在所有质量问题中，渗漏问题的发生率高、维修成本高、媒体关注度高，是房企的切肤之痛。

客户之痛：渗漏问题不同于其他质量问题，维修难度大、维修破坏大、难根治，是客户最不愿面对的心中之痛。

政府之痛：渗漏质量问题高发、频发、难解决，导致业主频繁到政府机构维权，维稳压力大、协调难度高，是相关部门特别是主管部门的心头之痛。

 

按照区域来看，渗漏问题经常发生在屋面、外墙、阳露台、厨房、卫生间和地下室等部位。

同时，渗漏问题可能来源于基础阶段、主体施工、二次结构、装饰施工、外立面施工等不同建造阶段，渗漏发生区域较多、横跨时间过长，给管理带来了极大的难度。

 

渗漏问题是一个综合性质量问题，发生渗漏也是多种原因综合的结果。据不完全统计，渗漏问题35%来源于技术问题，65%来源于意识和管理问题，因此解决渗漏问题绝不能头痛医头脚痛医脚，也不能仅仅靠技术或管理，建立全周期系统化防渗漏管理体系才是防渗漏的关键举措。

下面云链君就来说说，保利、世茂、金茂等标杆房企们是如何全方位的解决渗漏问题。

 

周密细致的策划

是成本最小的关键举措

 

治理渗漏问题最重要的不是治已病，而是治未病。

所以开工前的标准统一、防水设计、材料选型等策划非常重要，对提前发现、应对和化解渗漏风险有较大价值。

 

1、构建防水产品标准化体系

 

防水是一项系统工程，生产流程、材料选择、标准施工、严格验收等各方面是环环相扣的。

要想提升项目的整体质量水平，必须要充分利用标准的规范和引领作用，保证每一个环节的质量，进而促使行业水平的提高。

建立防水产品标准化体系，是防渗漏管理的基础，也是系统性解决渗漏问题的第一步。它可以明确项目的工艺做法及材料选型，对常见的渗漏节点做法进行分类及明确，可以为产品的设计及施工提供明确的指引。

如保利，在集团内推行《保利地产防渗构造标准图集》，明确外窗、外墙、厨卫间、阳台、户内通道等易渗漏部分的标准施工做法和选用材料，以产品标准指导设计、施工，从源头上杜绝因设计问题导致的渗漏问题。

（保利地产防渗漏广东区域标准图集）

 

2、加强防水部分工程图纸审核

 

对于很多项目而言，渗漏的很大一部分原因，就是房屋一开始在设计阶段就出现了问题，例如楼地面的排水坡度、地漏及排水口的位置和设计标高、露台及开敞阳台的室内外高差等。因此，想渗漏问题得到较好的解决，必须从源头上解决问题，也就是解决防水设计问题。

项目开工前，甲方、监理及各相关施工方应组织图纸会审及技术交底，对图纸质量进行把关。防水方面应重点关注细部构造、关键节点等易渗漏部位，及时发现并纠正设计中的疏漏，使施工单位切实掌握各项防水设计要求。

如世茂，在集团防水工程作业指引中，对防水设计进行了全面的管控，并重点加强了防水部分工程审图。

（世茂防水设计管控流程）

 

加强设计前期管控。设计阶段，由项目负责与设计院进行防渗漏体系设计对接。项目负责将已确定的防水工程标准节点和防水材料选择标准编入设计指导书并交付设计院，并做好交底工作。

监督防水过程设计。项目负责监控防渗漏体系的过程设计，监控设计院将防水工程节点库的成果转化到施工图中。

选择合理防水节点。对设计过程中出现的比较复杂的节点，世茂集团标准节点库没有标示的，项目负责组织设计部、工程部、成本部研讨解决。

加强防水部分工程审图。施工图出图前，项目负责组织设计部、工程部、成本部审查图纸，填写审图记录，并报备地区工程及世茂集团工程管理中心。

 

3、积极选用新材料新工艺

 

防水与材料、工艺息息相关，新材料新工艺的出现一定程度上降低了渗漏风险。

防水材料的选用与材料特性、地域、项目特点和施工单位能力都有一定关系，在选型时可根据企业的标准化策略、产品定位及项目具体特点做出针对性选择。

如采用皮肤式防水、拉片铝模、整体卫浴、非固化沥青橡胶防水涂料等，以及各种成品预埋止水节，止水套管、成本预埋烟管等。

 

“皮肤式”防水模式，是将防水层与建筑结构层之间紧密粘接，消除了防水层与结构层之间的“窜水层”，解决了传统屋面防水系统存在的主要问题，把渗漏风险降到最低。

（“皮肤式”防水模式VS“雨衣式”防水模式）

 

拉片铝模直接预埋、拆模后将露出墙面两侧的拉片头折断即可，无渗水隐患。图片

（拉片铝模拆模效果VS螺杆铝模拆模效果）

 

整体卫浴使用一体成型防水底盘，防水反沿和流水坡度设计，无渗漏隐患。

（整体卫浴分解图示）

 

4、清晰界定各分包的工作界面

 

分工越来越专业化，是房企项目管理的一大趋势，与防渗漏相关的专业分包有外窗、精装、幕墙、外墙、防水等单位。

专业化分包能够充分发挥专业团队的优势，但同时也导致了质量问题扯皮、推诿成为现场管理一大难题。如何科学合理界定各分包单位的工作界面、划定工序交接验收标准是前期策划的重要内容。

（防渗漏总分包管理）

 

要加强施工技术和产品标准化建设。防渗漏涉及多个工作面、多个施工单位，交接工序众多，细部要求繁杂，应加强工艺技术和产品选型标准化建设，对施工范围、工作界面进行清晰界定，避免模棱两可事项发生。

要对总分包单位加强资质资格管理。明确总包单位入围标准、精装修单位入围标准、景观单位入围标准、外立面单位入围标准。

要对防渗漏专项工作界面划分。根据总、分包单位间工作界面的划分标准及《工作面移交指引》，规避因界面不清出现的总、分包单位互相推诿、扯皮现象。

要合同专项升级。协同相关部门完成关于渗漏条考《总包施工合同》的升级，如质量保证条例，样板确认、数字化管理工具等进行约定。

要数字化手段落实工作面交接。用数字化手段进行工序移交、工作面交接，要求具体清晰、交接过程在线留痕，减少双方推诿扯皮。

 

精细管控是防渗漏过程管控的必要手段

 

防渗漏管理制度大家多少都有，但是俗话说的好，“说一千，道一万，落不了地是关键”。

如何保证制度措施有效落地？精细化管控是必要手段。

 

1、防水工程实行样板引路制度

 

在防渗漏管理中，常常碰到施工不规范、工艺不达标，现场施工随意性较强的情况。

通过“样板引路”制度，强制划定一部分工序必须要做样板，完成样板点评和交底后方能施工，可以在很大程度上规范现场施工，降低渗漏风险。

如保利湾区公司在中山港口怡方都大厦工程项目中，要求对工程易渗漏部位：外墙螺杆洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、烟道预留洞口堵塞、外门窗堵塞防水、卫生间防水、阳台（露台）防水、屋面防水等实行工艺样板引路制度。

（样板引路）

 

各防水样板未经施工单位、监理单位、建设单位三方签字确认，禁止大面积施工。

 

3、严控防水材料进场与验收

 

据不完全统计，因材料原因导致的渗漏问题，占比20%以上。

以次充好、假冒伪劣、货不对板、缺斤少两等情况长期困扰广大房企，解决渗漏问题必须要过材料关。

要管好材料，重中之重是材料的进场验收。它离不开严格的制度和有效的落实，需要高度的质量责任意识和强大的执行力，从材料进场、验收、送检、回退全过程必须全部留痕，任何侥幸心理都存在极大的风险。

如保利，使用智慧工程APP，进场材料验收线上化，让现场每一批材料都全程留痕、过程在线、有据可查，极大的降低了材料的问题风险。

（材料验收线上化）

 

4、加强防水工序施工过程中的控制

 

加强防水工序施工过程中的控制，做好质量停止点检查，保障关键工序验收、移交，严格按标准要求执行，可以有效避免问题后延导致整改风险加大。

对工程易渗漏的关键部位必须实施防渗漏专项隐蔽验收制度，如外墙螺杆洞堵塞、后浇带浇筑、屋面防水等。

如保利，关键工序，一定是要做到严格的过程验收和移交记录的，做好详细的过程记录和留底，责任到人，一旦发现存在问题，要严格执行整改闭环，不允许带着问题进下一道工序；同时通过信息化，留存关键过程影像记录，直观的展示这些关键工序的验收情况，一目了然的知道哪些工序是不合格的，进行跟踪落位。

（关键工序验收）

 

5、强制施行淋闭水专项试验制度

 

对于防渗漏来说，淋闭水试验就像一次针对性大考。

通过两次淋水，三次闭水试验，能有效检查阶段性工程质量和成果，及时发现渗漏问题并采取相应对策，避免发生重大质量事故或群诉事件。

如金茂，要求对卫生间、阳露台等易渗漏点进行三次蓄水试验，并要求甲方100%验收。

 

防水施工前，砼结构板蓄水试验24小时，如有渗漏，整改修复后再次蓄水24小时，直至不渗漏为止；

防水层及毛坯面层施工完成后，蓄水试验24小时，如有渗漏，整改修改后再次蓄水24小时，直至不渗漏为止；如有精装修，此次蓄水试验总包、精装修单位共同参与验收，作为界面交接依据之一；

精装修面层完成后，由精装修单位完成第三次蓄水试验，蓄水试验24小时，如有渗漏，整改修复后再次蓄水24小时，直至不渗漏为止。

（一般淋闭水试验要求）

 

除上述试验外，金茂要求必须做雨后检查，要求连续降雨8小时以上、降雨量达50mm（依当地区域特点制定具体标准），对已完成全部防水工序的屋面、露台、外门窗等部位，项目部就要组织监理或物业进行全面查验，并形成雨后检查记录。

 

监督考核是措施落地的强有力抓手

 

考核每家公司都在做，但经常并不是很有效。为什么？

不完善、不规范的考核常常不能起到积极作用，有时还起到反作用。

考核必须要有针对性，有清晰的量化指标。

 

1、对项目的过程管理进行严格量化监督考核

 

通过第三方公司进行定期的在建项目评估，将各阶段的防渗漏管控要求纳入评估体系，对项目的过程管理进行严格量化监督考核。制定一整套系列性的检查，督促施工单位做好各阶段的防渗漏工作，发现问题及时整改，同时对于施工控制不好的单位进行严厉的处罚。

如世茂，通过深圳瑞捷和上海平大进行定期的在建项目评估，对各项目的过程管理进行量化监督考核，过程评估体系包括5大类别、10大维度、148个关键点、1个重大。

（世茂过程评估体系）

 

施工过程，第三方对项目过程质量和管理水平的量化评估，每月一次；

品牌排查，第三方对项目的基础质量，如实测实量、渗漏等进行验收评估；

交付阶段，第三方按照世茂的关注重点制定了一套品质评估标准，按这套标准对项目做检查和评分。

 

2、构建完善考核激励制度，并行奖罚问责四种机制

 

建立良好的考核激励制度，能促使项目总体绩效全面、持续提升。

如世茂，对内，通过周期（月、季、年）考核手段进行奖励与问责。做的好的项目，奖励叠加可达500万，做的差的项目需进行罚金处罚；对外，对优秀供应商拥有上浮一定比例金额的优先中标权，排名后15%供应商则处以禁止参与新项目投标的处罚。

 

3、在合同中明确渗漏奖罚，提高施工单位重视程度

 

在合同或补充协议中必须明确保利相关防渗漏奖惩细则，通过合同奖罚条款约束，提高施工单位自身对于防渗漏的重视程度。

 

如保利某项目合同中规定，若两年内渗漏点数未超过3个/10000m2，则甲方向乙方支付防水工程结算总造价的3%，若两年内渗漏点数超过3个/10000m2，根据超出点数每点扣除一定金额作为处罚；若五年内渗漏点数未超过5 个/10000m2，则甲方向乙方支付防水工程结算总造价的2%，若五年内渗漏点数超过5个/10000m2，根据超出点数每点扣除一定金额作为处罚。