2020年，不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。1-11月房地产市场整体表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温；二线部分城市政策收紧后，市场降温；三四线城市因城施策，城市间市场表现差异较大。

 

上半年行业整体流动性增加，房地产市场复苏超预期。随着三条红线政策出台，部分房企为加快去杠杆，在全国进行大规模减价促销，对整体楼市尤其三四线城市的销售价格带来压力。压力之下，世茂逆势而上，1-11月销售表现超过2019年全年，榜单排名上升至第8名。

“过去三年可能是做大规模,未来五年是做强、做高利润。”2020年中期业绩会上，世茂集团(00813.HK)董事局副主席、总裁许世坛宣布了世茂的战略转向。至此，世茂正式坐上百强房企冲规模赛场“利润玩家”的宝座。

 

一、精细化管控与产品品质双管齐下，共筑利润护城河

 

2020年上半年，世茂实现毛利额195.1亿元，同比上升14.6%；毛利率30.2%，稳定保持30%以上水平，处于行业领先优势地位；核心利润82.5亿元，同比增长9.0%。主要归因于，世茂对内部的产品标准化、运营提速，成本降低等实现了有效落地，对外则注重快速提升独特的产品形象，一并助力销售溢价，共筑世茂利润护城河。

精细化管控，为内部管理降本增效。世茂当前采用“36144”的“全项目周期工程管理体系”。从土地获取到项目交付，该体系帮助世茂在项目打造全流程中，做到精细化管控，实现降本增效。

 

优异产品实力，不以打折换取业绩增长。世茂多维洞察客户需求，实现产品品质与利润双赢。从用户不同生命阶段的居住需求出发，推出了全生命周期产品线。此外，世茂采取集团“标准化”与城市级别“属地化”的结合，让产品系标准更有灵活性和落地性。

 

1、小结

 

组织管控和人效管理做精做细才可达到成本管控效果。除去高效的项目管控，基于良好的管理能力，世茂当前在组织架构上强调“做精总部，做强区域”的组织原则，逐渐形成“特区-地区-城市-片区-项目”的管理架构，并以权益后利润为导向，对区域做到充分授权，提升组织管控效率，从而达到成本管控效果。

 

全生命周期产品线是软实力，品牌溢价是真本事。从经营维度看，全生命周期产品线的体系，使世茂能够覆盖更多的目标用户，形成更大的用户流量池，尤其在高能级城市内，可以实现赢得更大市场份额的同时，进一步形成更强的品牌效应。

 

2、展望

 

“晒地挣钱”已成历史，当下企业要向内部管控要红利。房地产行业的环境已从土地与资金为主的粗放型向技术、人才为主的集约型转变，因此企业需要向技术及人才为主的精细化管理要效益。此时，世茂强大的精细化管控能力会继续成为其逆势而上的有力抓手。

 

以客户为核心会继续成为世茂在产品竞争的突围利器。房地产进入下半场，回归产品和服务原点后，产品线开始回归客户、用户的真实需求，开始从过去开发商B端自我的运营、成本、进度等效率提升，转向面向客户C端的产品溢价、品牌溢价和产品特色差异化的新阶段。世茂率先踏入产品线迭代新阶段，无疑是后千亿时代的突围利器。

 

二、现金流充裕，深耕战略优势显著，重点城市群潜力亟待释放

 

现金流充裕，融资成本较低。2020年上半年，世茂账面现金(含受限制现金)为699.21亿元，较19年底上升17.3%；实现回款890.4亿元，同比增长9.5%，回款率达80.6%；现金短债比约1.8，较2019年同期的1.6进一步上升，继续保持健康水平。1-7月，世茂的融资渠道进一步优化，信评稳定良好叠加创新融资手段，共同降低融资成本。

上半年拿地可观，下半年趋向谨慎。2020年上半年，世茂新增土地84块，计容面积达1232万平方米，拿地成本约5252元/平方米，一、二线及强三四线城市优质地块土地总价占比达94%。下半年，部分城市限价条款影响项目整体利润水平，出于审慎原则三四季度拿地节奏较为缓慢。

 

长三角为主要业绩贡献区域，深耕战略优势凸显。2020年上半年，世茂业绩贡献重点区域为长三角城市群内核心二三线城市，这意味着新型城镇化带来的红利，叠加企业自身城市群深耕战略在疫情催化下已有所显现。

1、小结

 

现金流安全，依旧是当前房企关注的核心问题。世茂的现金流平衡与公司内部的资金动态监控有很大关系，其原则为确保投资支出在全年现金回款的50%以内，来维持经营现金安全。

 

珠三角城市群业绩潜力亟待释放。未来在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，世茂2020年上半年总土储货值的主力区域——珠三角城市群，业绩潜力亟待释放。

 

2、展望

 

手有余粮心不慌。现金为王的当下，现金流意味着企业的“造血”能力。世茂充沛的现金流可为2021年开年优质地块的获取打下坚实基础。

 

加强城市研判，把握结构性机会。在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化。若想把握城市群内结构性机会，世茂自身还需进一步加强城市研判，动态关注核心城市间政策及市场等维度变化。

 

三、杠杆水平安全，多元业务为地产主业赋能

 

杠杆水平安全健康。报告期内，世茂净负债率57.8%，对比去年同期下降1.8个百分点。据亿翰智库统计数据，2019年，EH50房企平均净负债率为94.1%，世茂集团的净负债率指标大幅低于平均值。2020年上半年，世茂借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，债务结构安全健康。

 

多元业务为地产主业赋能。世茂以地产开发为核心，以商娱、酒店、物业及金融为坚实双翼的“大飞机战略”迎来升级焕新。作为双翼的物管板块世茂服务已经进入规模化高速发展阶段。目前世茂服务已经分拆上市，截至10月，公司在管面积超1亿平方米，在管物业近400项，合约面积1.4亿平方米。

 

1、展望

 

债务结构仍有一定的调优空间，但压力不大。三条红线政策压力下，2020年上半年世茂剔除预收账款资产负债率表现略高于政策要求，但随着世茂服务成功分拆上市，指标表现下调至政策要求内并不是一件难事。

 

未来将继续分拆成熟业务板块上市，与主业形成协同效应。根据世茂2020年上半年业绩发布会所提未来5年利润之战的目标，即销售增速20%-30%，但利润要做20%。若世茂想增加特别股息，保障核心利润的整体增长，成熟业务板块拆分上市与主业协同应是“板上钉钉”。

 

四、总结

 

2020年已进入倒计时，年初新冠疫情的影响下，行业调整期加速到来；下半年“三道红线”的逼近，对房地产企业资金面的健康度提出了新的要求。世茂作为头部房企，快速洞察行业风向变化，以产品与精细化管控为抓手，打造利润护城河。

 

即将到来的2021年，“房住不炒”原则下，政策面以稳为主基调，难现明显放松，行业分化会进一步加剧。那时，比起规模，具有强大造血能力的企业，才能在未来活得更好。不难看出，世茂已做好准备。