-研究模型全景展示-

<第一部，总资产！>

 

       总资产是一个绝对量，可以在一定程度上反映企业的总体规模，但总资产中包括很多细分项目，单一考察总资产无法全面了解企业资产状况。因此，在亿翰研究体系中，研究总资产的同时，针对重要的资产科目如货币资金、存货等进行深入分析，尽可能展现企业资产全貌。
 

亿翰百科：总资产 净资产  货币资金  存货  投资性房地产

 

       总资产：指某一经济实体拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产，等于净资产和总负债之和。
 

       净资产：指属企业所有，并可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。
 

       货币资金：是指在企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，按其形态和用途不同可分为包括库存现金、银行存款和其他货币资金。
 

       存货：是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。
 

       投资性房地产：是指赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产价值，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

 

 

榜单解读
 

一.资产规模增速保持高位增长，稳健发展或成主旋律
 

       2018年，上市房企总资产TOP100企业资产总额为20.77万亿元，同比增长20.9%，资产规模保持高位持续增长态势，但其增速较2017年有所放缓。

 

TOP100上市房企净资产总额为4.1万亿元，较2017年末增长13.9%。在2016年至2017年间，总资产增速始终高于净资产增速约10个百分点以上，进一步表明2017年之前房企更倾向于利用增加财务杠杆的方式扩大规模，而2018年总资产和净资产增速收窄趋势较为显著，由2017年的21%降至6%。

 

       我们认为房企总资产和净资产增速收窄，总资产增速回落，净资产同比增速与2017年基本持平，与房企投资稳健、控制负债密切相关。一方面，由于2018年楼市调控政策史无前例，调控次数创历史新高，在政策高压下，房企多数都会审时度势，放缓发展节奏；另一方面，2018年在政府去杠杆主基调下，企业资金面普遍承压，资金收紧迫使房企降低负债，更注重自身的可持续发展。

 

 

二.恒碧万三足鼎立，规模分化态势仍在延续
 

        在所有A股及港股上市房企中，中国恒大以总资产1.88万亿荣登榜首，成为家底最厚的房地产企业；碧桂园、万科紧随其后，总资产分别为1.63万亿、1.53万亿，恒大、碧桂园和万科作为行业龙头，不仅销售业绩稳居前列，资产规模也是遥遥领先，绿地总资产达1.04万亿，成为仅次于恒碧万之后位列第四的新晋万亿房企。

 

       从总资产量级分布来看，随着行业集中度的加剧，资源越来越向头部房企集聚。总资产超过5000亿的还有保利发展、融创中国、华润置地、中海地产和龙湖集团，共计9家，而华润置地和龙湖集团作为新晋5000亿房企，其中，华润作为央企系地产，凭借着母公司得天独厚的优势，始终保持着稳定的发展节奏，资产规模也持续增长，龙湖集团主要受益2016年发展规模的提速，2018资产总额也终迈入5000亿。9家企业合计总资产9.46万亿，占TOP100资产总和约45%。TOP10、TOP30和TOP50房企总资产占TOP100企业总资产的比例为49.2%、75.5%和88.3%,各梯队总资产占比较2017年均出现小幅上升态势。

 

 

 

       从房企各梯队门槛值来看，TOP10、TOP20和TOP30房企门槛值涨幅较为显著，分别达17%、23%、16%，而TOP50后房企门槛值涨幅相对较小，其中TOP100门槛值基本与2017年持平，充分说明头部房企资源获取方面具有独特优势。随着市场马太效应的加剧，各梯队总资产规模分化现象或愈发凸显，梯队差异不断显现。

 

 

       不论是总资产量级分布还各梯队资产门槛值变动情况来看，市场分化、梯队分层态势仍在加剧，未来这种趋势或将延续，我们认为原因主要在于以下几点：

第一，对于多数房企而言，2018年或处于一个市场调整年，规模房企凭借着自身的资金和布局优势，始终占据着行业内优质资源，资源越来越集中在少数房企手中，在这种情形下，小型房企的生存空间日渐受到挤压，叠加偿债高峰期的来临，小型房企或面临被收购的风险，市场强者恒强现象愈发引人关注。

 

       第二，目前，“稳房价、稳地价、稳预期”依然是主旋律，政策基本面不会发生变化，基于当下的政策形势下，房企发展节奏多以稳健为主，市场也很难出现大起大落现象，因此具体到房企资产层面，行业梯队分化、门槛值拔高态势或仍将维持不变。

 

三.总资产之争看好三类主体，房企各类资产占比或存差异

 

        纵观总资产净额和总资产同比增速榜单，我们可以发现排名相对靠前的房企基本可以分为这几类：

 

       第一类，诸如恒大、碧桂园和万科类的龙头房企，该类房企作为行业标杆，凭借着自身规模优势，不仅销售业绩稳居行业头部地位，其资产规模、盈利能力等方面都首屈一指；

 

       第二类，具备国企或是央企背景的房企，诸如中海地产、华润置地和中国金茂等房企，该类房企即使在行业处下行通道时，其享有的资源厚度也成为企业的独特竞争优势，诸多优势下，该类房企资产规模居于行业前列亦是无可争议；

 

       第三类，诸如中骏等发展较为迅速的中型房企，虽然2018年总资产规模仅为1015亿元，排名在49位，但其总资产同比增速高达53.4%，远高于TOP100房企总资产平均增速25%。

 

 

       总资产虽在一定程度上反映企业整体资产状况，但若需全面了解企业具体资产分布情况，还需要结合其他财务指标进行分析，本文选择货币资金、存货和投资性房地产指标这三个指标，来综合评判房企的资金是否充裕，存货规模如何以及持有的房地产价值情况（诸如赚取租金或资本增值）。

 

       货币资金是企业流动性最强的资产，企业保持一定的货币资金持有量，既要防止资金的闲置，又要能保证经营的正常需要。2018年TOP100房企平均货币资金占平均总资产比例约为14%，房企参照百强平均比例可进行相应的调整，我们从总资产TOP20房企货币资金占总资产的比例来看，绿城中国、融创中国和招商蛇口等房企现金流相对充足，均高于TOP100房企平均比例。存货方面，2018年 TOP100企业平均存货占平均总资产的比例为52%，从总资产TOP20房企比值来看，多数房企存货占比均在百强房企平均比例之上，其中华夏幸福存货占比最高，达62%，而对于大幅高于这一比例的房企可以适度加快推盘。投资性房地产指标层面，总资产TOP20房企中，投资性房地产占总资产比值相对较高的是中国恒大和中国金茂，分别占8.6%、10.8%，其中金茂旗下投资物业以高租金、高出租率著称，并位居同行业前列。