榜单解读

 

一、规模房企营收增速明显，行业集中度进一步提升

 

       从各梯队房企营业收入总和增速来看，TOP3、TOP10、 TOP20、TOP50及TOP100 房企的营业收入同比变动分别为44%、33%、33%、31%及29%，规模房企营业收入涨幅明显，这也导致集中度不断提升。

 

       TOP3房企营业收入总和为11937.01亿元，占TOP100房企营业收入的30%，TOP10房企营业收入为22864.31亿元，占TOP100房企营业收入的57%。

 

 

二、恒大蝉联榜首，但预计未来增速有限

 

       2018年，位居榜单前三的房企分别为中国恒大、碧桂园和绿地控股，其中，恒大再次以绝对优势成为营业收入最多的房企，营收收入增速高达50%，绝对值与增速双双领跑行业。

 

       碧桂园超越绿地控股和万科跃居行业第二名，融创中国由2017年的第11名上升至第7名，阳光城由2017年的第23名上升至2018年的第15名，增速处于较高水平。

 

       此外，建发国际集团、天安、恒盛地产、中华企业、城投控股等中小企业的营业收入同比增速均超过100%，增速可观。

 

       综合来看，随着企业的销售业绩逐渐释放，房企营业收入普遍提升主要由于以下两点：

 

       （1）地产行业项目结转周期较长，房企2018年结转的营业收入一般是2016和2017年的销售项目收入，而2016年和2017年的房地产市场成交量价涨幅较大，从而使项目结转的营业收入较高，但2018年调控政策不断趋严市场下行，2019年房企整体开始走弱，预计2019年房企营业收入增速将有所放缓。

 

       （2）房企联合拿地、合作开发分摊风险，部分企业营业收入的大幅增长也是源于合作的普遍增加，占有较高权益的企业将项目结转收入并表，也促进了部分企业营业收入的逐步提高。

 

三、预收账款大幅增长，为未来业绩提供保障

 

       预售账款作为企业开发资金的重要来源，也是营业收入的先行指标。一般预收账款在实现销售后1-2年可转为营业收入，因此预收账款也可以作为判断房企未来业绩的重要因素。

 

       2018年营业收入TOP10房企，除了中国恒大以外，其预收账款均实现增长。其中，碧桂园预收账款达到5628.0亿元，超越中国恒大位列首位，万科和绿地控股的预收账款分别为5049.7亿元、3382.3亿元分别居于行业第二名和第三名，而中国恒大预收账款增速同比减少30%。

 

       营业收入TOP10房企的预收账款平均同比增速33.1%，较2017年减少12.1个百分点，主要原因是受到中国恒大预收账款同比减少的影响。预计未来恒大营业收入的增长将有所放缓，而碧桂园营业收入增速仍有望维持高位。

 

       而营业收入TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50房企的预收账款平均增速分别为39.5%、57.1%及55.6%，可见中型房企预收账款平均增速最快，未来该梯队房企的营业收入增长动力将会最强。一是因为这部分企业基数较龙头企业低；二是中型企业规模增长的欲望更强。

 

图表：营业收入TOP10房企的预收账款情况

 

图表：TOP50房企2018年预收账款平均增速