2019年1-8月，世茂房地产实现合约销售金额1419亿元，同比增长41%，完成全年2100亿销售目标的67.6%，实现销售面积789万平方米，同比增长30%。全年可售货值超过4000亿，按53%的去化率保守估算，世茂仍可完成全年销售目标。
图：2012-2019.1-8世茂房地产销售金额（亿元）
数据来源：企业年报，亿翰研究
根据世茂房地产半年报数据，截止2019年6月30日，世茂房地产拥有土储货值约10500亿元，其中，粤港澳大湾区的土储货值为2600亿元，占比24.8%，仅次于长三角2850亿元。粤港澳大湾区将成为世茂未来业绩增长的有力支撑点。
图：截止2019H1世茂房地产土储货值区域分布情况
数据来源：企业年报，亿翰研究
回顾世茂在大湾区的布局，可分为3个阶段：
2010-2013年：合作切入，聚焦广深
2014-2016年：战略调整，布局放缓
2017年至今：并购发力，全域纵深
2010-2013年：合作切入，聚焦广深
世茂于2010年正式进驻湾区市场，属于较早布局大湾区的外来房企。由于湾区核心城市资源稀缺，房企拿地困难，世茂多选择以合作的方式切入市场，2010-2013年世茂在大湾区共布局了4个项目：
第一个项目—惠州富茂海滨城：2010年5月，世茂联手富力，合作开发惠州富茂海滨城项目，首次进驻惠州，项目已于2011年12月开盘销售。
第二个项目—广州亚运城：2010年6月，通过入股广州亚运城项目20%的权益，与富力、碧桂园、雅居乐、中信五家品牌房企联合开发亚运城项目，首进广州。2016年富力退出，目前仅有世茂、碧桂园、雅居乐和中海四家房企持股，其中碧桂园与世茂各自持股26.67%，属于项目控股方。
第三个项目—广州汇金中心：2013年7月，世茂与华润、合景泰富联合打造广州的新地标汇金中心。项目位于广州市天河区，高达320米，世茂占项目总权益的33%。
第四个项目—深圳世茂前海中心：2013年11月，通过招拍挂的方式，进入深圳，打造世茂前海中心地标性项目。项目位于深圳市南山区，项目总高度达300米，属于前海片区第一高楼，其中世茂自持项目总建面的70%。
表：2010-2013年世茂房地产大湾区新增项目明细
数据来源：企业年报，亿翰研究
2014-2016年：战略调整，布局放缓
2014年之前，世茂房地产的销售规模增速基本与市场行情保持一致，但2014-2016年间，由于其战略调整，开始重点关注利润、回款和质量，规模退居其次，其销售额经历了近3年的放缓。销售放缓，投资也相对谨慎，拿地力度明显放缓。世茂对于大湾区的布局，也近乎停滞。
图：世茂房地产2013-2019H1新增土储建面（万㎡）
数据来源：企业年报，亿翰研究
2017年至今：并购发力，全域纵深
2017年以来，公司投资策略做出调整，在布局一二线的同时，开始关注一二线城市周边可承接核心需求外溢的三四线城市，三四线市场的东风也推动了去库存的顺利进行，世茂销售业绩迎来了爆发式增长。2017年世茂的销售额突破千亿，2018年继续保持奋起直追的势头，全年销售额1762亿，同比大幅增长76%，超额完成了全年1400亿元的销售目标。
销售快速增长的同时，世茂补仓的意愿明显增强，在大湾区也开启了新一轮的扩张。世茂在大湾区的布局同时发生了四大转变。
表：2017-2019.6世茂房地产大湾区新增项目明细
数据来源：企业年报，亿翰研究
转变一：两大区域公司同时发力，扩大大湾区布局
除华南区域公司外，世茂海峡也在大湾区发力，世茂海峡原为世茂福建区域公司，集团授权可实现跨区域拿地。两大区域公司同时发力，助力世茂在大湾区的战略布局。2017年-2019上半年，世茂在大湾区共获得16宗地块，总投资金额超400亿。除广州、深圳、惠州外，又新进入了佛山、肇庆、茂名3个城市，大湾区布局进一步被打开。
转变二：从聚焦广深到纵深大湾区
世茂早年在大湾区的布局主要聚焦在一线城市广深的核心价值地段，但随着核心城市区域地价高企，土地获取难度较大，且随着大湾区规划、广佛同城等政策利好，世茂拿地区域开始向周围城市延伸。
2017年5-6月，世茂通过招拍挂市场获得佛山三宗综合地块，目前均已顺利开盘；
2018年3月，世茂通过收购惠东县沣盛帝景贸易有限公司获得惠州惠东青雲地块，该地块后被打造成世茂望锦花园项目，并于2018年12月顺利开盘销售；
2019年3月，世茂以3.4亿元竞得茂名电白区高地一住宅地块，首进茂名；
2019年4-5月，世茂通过招拍挂市场获得肇庆四会两宗商住地块，成功打进肇庆。
转变三：住宅项目增多，但商办项目也仍在坚持
世茂在打造精品商业方面具有较为成熟的经验，2010-2013年，世茂在大湾区的布局主要以商办产品为主，但商办项目业绩贡献较薄弱。2017年以来，世茂在大湾区住宅项目明显增多，但对商办项目的打造也从未放弃。
2016年凭借商办经验与政府签署合作协议，积极参与深圳深港国际中心，深港国际创新合作项目等项目的开发建设。
2017年12月，世茂以底价240亿元，获得深圳龙岗大运新城核心商务区地块，成为深圳排名第二的总价地块，该地块将建设一栋700米高的超高层建筑，成为深圳的新地标。
2018年，世茂又以11.2亿元底价竞得深圳坪山中心商住地块，打造世茂广场。
纵观世茂在深圳的布局，更多的体现其战略性。2017年，深圳城市建设规划确定将龙岗—坪山中心发展作为东部发展的主轴，大运新城也被定位为深圳拓展粤港澳大湾区的腹地、辐射东北的桥头堡。
转变四：拿地方式从以招拍挂为主转向以收并购为主
在2018年业绩发布会上，许世坛就直言，今年会是收并购大年。一季度，世茂就完成了1000亿元的项目收并购。今年上半年，世茂房地产新增土地储备1412万平方米，按金额来看，通过收并购方式取得的新增土地储备占比约60%，较2018年提升了37个百分点。3月以来，相继收购了泰禾、粤泰、万通等旗下项目。
2019年5月，世茂通过收购泰禾项目公司股权，获得泰禾广州院子、佛山院子两个项目；
2019年6月，世茂通过收购粤泰公司股权，获得广州天鹅湖二期项目、广州嘉盛项目、深圳龙岗横岗项目。收并购助力世茂在大湾区的布局快速打开。
世茂进军大湾区市场近10年，中间扩张虽出现短暂放缓，但2017年以来，在收并购的助力下，大湾区布局被迅速打开。世茂布局大湾区的步伐仍在继续，未来让我们拭目以待。
往期回顾：
房企湾区揭秘第1期丨从一家房企中报看过江龙的大湾区布局策略
房企湾区揭秘第2期丨一城22盘，新力“惠州模式”揭秘
房企湾区揭秘第3期丨蓝光发展：外围蓄力，核心难入
房企湾区揭秘第4期丨旭辉：合作之王的湾区破局路径
房企湾区揭秘第5期 | 新城控股：入粤三年，基础奠定，未来可期
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